나이스옥션 법원경매 울산 2025타경973 [1] 경상남도 양산시 호계동 393 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경973 [1] 경상남도 양산시 호계동 393 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경973
• 주소: 경상남도 양산시 호계길 96-38
• 용도: 근린주택

울산지방법원 경매10계 2025타경973 | 소재지: 경상남도 양산시 호계길 96-38 | 감정가: 99,371,620원 | 최저가: 48,692,000원 | 용도: 근린주택

1. 울산지방법원 2025타경973 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경973 (1)

소재지: 경상남도 양산시 호계동 393

용도: 주/상용건물

감정가: 99,371,620원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 193.33㎡ (약 58.5평)

건물지분: 193.32999999999998㎡ (약 58.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

특이사항:

본 건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 타인 소유로 매각 대상에 포함되지 않습니다.

건물 2층 외벽, 계단, 배관설비 등 일부 파손 및 훼손으로 보수가 필요한 상태입니다.

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경상남도 양산시 호계동에 위치하며, "산막일반산업단지" 동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 종교시설, 전원주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 도시 외곽의 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

차량 접근은 가능하나, 시외곽지에 위치하여 일반적인 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인접 도로상태:

본 건은 동측으로 폭 약 4-5미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.3. 권리 분석

토지 별도 소유 문제:

가장 중요한 사항으로, 본 건물의 부지는 타인(토지소유자: 신영수, 노종수)이 소유하고 있으며, 본 경매 물건은 건물만 매각 대상입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 사용권을 주장할 수 없음을 의미하며, 토지 사용에 관한 별도의 계약이나 협의가 필요할 수 있습니다.

건물만 매각:

본 건은 건물만 매각 대상이므로, 토지 소유권 이전은 수반되지 않습니다. 낙찰자는 건물 소유권만 취득하게 됩니다.

기타 권리 사항:

제공된 정보만으로는 추가적인 권리 관계(예: 근저당, 전세권 등)에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서 및 관련 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

지역 특성:

본 건은 산막일반산업단지 인근에 위치하고 있습니다. 이는 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권의 잠재력을 가질 수 있습니다.

건물 현황:

건물은 2층 규모로, 1층은 근린생활시설(현재 공실)로, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

잠재적 수요:

산업단지 배후 수요를 고려한 근린생활시설로서의 활용 가능성 또는 인근의 전원주택 등 주거 수요를 기반으로 한 활용 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주거 환경:

2층 주택은 거주가 가능하나, 1층 근린생활시설은 현재 공실 상태입니다. 건물 일부(2층 외벽, 계단, 배관설비 등)의 파손 및 훼손으로 인한 보수가 필요한 상황입니다.

주변 편의시설:

검색 결과, 양산시 호계동 일대에는 주거 지역과 산업 단지가 혼재되어 있으며, 대중교통 접근성은 다소 떨어진다는 점이 확인됩니다. 따라서 자가용 이용이 편리한 지역이라 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 미포함으로 인한 제약:

가장 큰 리스크는 건물만 매각되고 토지는 별도 소유라는 점입니다. 건물 철거, 토지 이용 등에 있어 토지 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 있으며, 장기적으로 토지 사용권 확보가 불확실할 수 있습니다.

건물 노후 및 파손:

2층 외벽, 계단, 배관설비 등 일부 파손 및 훼손으로 인해 즉각적인 수리가 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

내부 조사 한계:

이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 조사가 불가능하여, 평가 시 통상적인 상태를 기준으로 하였으며, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

입지 단점:

시외곽지에 위치하여 대중교통 이용이 불편하며, 편의시설 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

혐오시설 유무:

양산시 호계동 일대에서는 과거 의료폐기물 처리시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었으며, 일반폐기물 소각장(NK환경)이나 자원회수시설(폐기물 소각장)이 운영 중인 것으로 파악됩니다. 이러한 시설들로 인해 악취나 환경 관련 민감성이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 특수 물건으로, 토지 소유권이 타인에게 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 건물 상태 또한 보수가 필요한 부분이 있어 추가적인 비용이 예상됩니다. 산막일반산업단지 인근이라는 입지 조건은 상업 시설로서의 잠재력을 가지나, 대중교통 불편, 주변 혐오시설 관련 민감성 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 산막일반산업단지 인근의 상업/주거 겸용 건물로서, 산업단지 종사자 또는 인근 주거 지역의 수요를 활용할 잠재력이 있습니다.

* 건물 단독으로 경매 진행되어, 건물 취득에 집중할 수 있습니다.

* 토지 미포함 건물에 대한 이해와 관리 방안 수립이 가능한 투자자에게는 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

다만, 토지 소유자와의 관계 설정, 건물 수리 비용, 주변 환경(혐오시설 존재 가능성) 등을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계