나이스옥션 법원경매 울산 2025타경959 [1] 울산광역시 동구 전하동 691-1 정우스위트파크 4층403호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경959 [1] 울산광역시 동구 전하동 691-1 정우스위트파크 4층403호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경959
• 주소: 울산광역시 동구 진성6길 15 정우스위트파크, 4층403호
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매10계 2025타경959 | 소재지: 울산광역시 동구 진성6길 15 정우스위트파크, 4층403호 | 감정가: 97,000,000원 | 최저가: 47,530,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2025타경959 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경959 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 손OO

1.1. 2.부동산 상세 정보

소재지: 울산광역시 동구 전하동 691-1 정우스위트파크 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 53.14㎡ (약 16.08평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.2. 입지 조건

본건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 "일산초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 기반 시설 이용이 용이합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1.건물 구조, 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제403호입니다.

외벽은 치장석, 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지, 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다. 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 2.토지 형상, 상태 및 이용 계획

토지는 세장형의 형상을 하고 있으며, 현재 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

북측 및 남서측으로 각각 소로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 상대보호구역(일산초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률)에 포함되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로 진행됩니다.

등기부상 권리 관계는 경매 진행 시 말소되는 일반적인 권리 관계를 따를 것으로 예상되나, 입찰 전 반드시 상세한 권리 분석을 통해 인수되는 권리가 있는지 여부를 확인해야 합니다.

감정평가서 요약에 따르면 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

주변은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

일산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통은 버스 정류장이 가까워 시내 접근성이 양호합니다.

1.6. 기타 특이사항

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. (미상)

기타 특별한 참고사항은 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대차 현황 미확인으로 인한 명도 절차의 불확실성: 현재 점유자가 누구인지, 임대차 관계가 어떻게 되는지에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

지역 내 경쟁 심화 가능성: 유사 오피스텔 또는 주거 시설의 공급량 및 임대료 수준에 따라 공실 발생 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

울산광역시 동구 전하동에 위치한 본 오피스텔은 초등학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 자리하고 있어 입지적 잠재력이 있습니다. 건물 상태는 일반적인 오피스텔 수준이며, 교통 접근성 또한 보통입니다. 감정가는 9천 7백만원으로, 지역 내 시세 및 유사 물건과의 비교를 통한 추가적인 가격 분석이 필요합니다. 임대 관계가 불확실하다는 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

핵심 입지: 일산초등학교 북동측 인근으로, 주거 및 근린 생활 시설이 발달한 지역입니다.

수익성 확보 가능성: 오피스텔로서 1인 가구 임대 수익을 기대할 수 있으며, 실거주 목적으로도 활용 가능합니다.

경매 시세 차익: 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 수익을 확보할 수 있습니다.

명도 리스크 관리: 입찰 전 임대차 현황 등을 면밀히 파악하고, 합리적인 협상이나 법적 절차를 준비하여 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

주변 시설: 즉각적인 혐오시설은 발견되지 않았으나, 상권 및 주거 환경 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계