나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11345 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 16-1 지하1층비-101호 근린상가 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11345 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 16-1 지하1층비-101호 근린상가 경매

사건번호: 2025타경11345
주소: 울산광역시 울주군 언양읍 내곡능골길 129-6, 지하1층비-101호
용도: 근린상가

울산지방법원 경매10계 2025타경11345 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 내곡능골길 129-6, 지하1층비-101호 | 감정가: 3,009,000,000원 | 최저가: 2,106,300,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2025타경11345 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11345 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 16-1 지하1층비-101호 외 4개호 (총 5개 호실)

물건종별: 근린생활시설

감정평가액: 3,009,000,000원

토지면적: 931.00㎡ (약 281.61평)

건물면적: 1186.52㎡ (약 358.93평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 두OOOOOOOO

특이사항: 일괄매각.

1.2. 상세 현황

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 송대리에 소재한 "양우내안애더퍼스트아파트" 북측 인근에 위치한 근린생활시설입니다. 주변 지역은 아파트 단지, 일부 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 상업용 부동산으로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 위치와 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 지하1층비-101호 외 4개호로 구성되어 있습니다. 외벽은 외장석붙임, 미장스톤 마감, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등으로 이루어져 있으며, 내벽은 콘크리트 노출마감, 시멘트몰탈위 페인트 마감, 타일붙임 등입니다. 창호는 샷시창 구조입니다.

이용상태:

- 기호(가) 지하1층비-101호: 근린생활시설 구조이며, 현재 공실 상태(창고)로 이용 중입니다.

- 기호(나) 1층 101호: 근린생활시설 구조이며, 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

- 기호(다) 2층 201호: 근린생활시설 구조이며, 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

- 기호(라) 3층 301호: 근린생활시설 구조이며, 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

- 기호(마) 4층 401호: 근린생활시설 구조이며, 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

설비내역: 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 스프링쿨러 및 기타 부대 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 장기간 공실 상태로 인해 정상적인 작동을 위해서는 일부 설비의 정비가 필요할 것으로 사료됩니다.

토지 형상 및 이용상태: 본 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 소재 건물은 남동측으로 소로(폭 8미터 미만)에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태 등으로 보아 인접 도로 상태는 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역으로, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)에 속합니다.

공부와의 차이: 공부와의 차이는 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 송대리에 위치하며, 인근에 "양우내안애더퍼스트아파트" 등 주거단지가 형성되어 있습니다. 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설로서의 입지 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근성은 양호하며, 남동측으로 소로(폭 8m 미만)에 접해 있어 일상적인 통행에 무리가 없습니다. 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장 덕분에 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 두OOOOOOOO입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 경매 절차상 일반적으로 모든 설정된 권리(근저당, 압류 등)는 소멸되므로, 인수되는 권리 사항은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 최종적인 권리 관계 및 잠재적인 부담은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 근린생활시설은 인근 아파트 단지를 배후 수요로 삼을 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 현재 지하 1층을 포함한 모든 호실이 공실 상태로 임대가 되지 않고 있어, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 상권 분석 및 마케팅 전략이 필요합니다. 업종 선택에 따라 주변 환경 및 잠재 고객층과의 시너지를 창출할 수 있을 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

물건이 소재한 울산광역시 울주군 언양읍은 지역 내 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 인근이라는 점은 기본적인 생활 인프라 이용에 유리하며, 자연녹지지역에 속해 있어 주변 환경이 비교적 쾌적할 수 있습니다. 다만, 자연녹지지역이라는 특성상 향후 건축 행위나 개발에 있어 법적인 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근 약 1km 반경 내에서 대규모 축사, 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 언양수질개선사업소와 같은 환경 관련 시설이 있으나, 이는 직접적인 혐오시설로 분류되지 않으며, 해당 지역은 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 설치에 제한이 있습니다. 과거 산불 발생 이력이 있으나, 이는 상시적인 혐오시설과는 다른 차원의 문제입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 공실 위험 : 현재 모든 호실이 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 임대 수요 확보에 어려움을 겪을 경우 임대 수익 발생이 지연될 수 있습니다.

* 시설 노후화 : 장기간 공실 상태로 인해 건물 내외부 및 설비의 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 이에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생을 고려해야 합니다.

* 토지이용 제한 : 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 법적 제약이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성 : 지역 부동산 시장 상황 및 경기 변동에 따라 임대료 및 시세 변동성이 존재할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍에 위치한 근린생활시설로, 인근 아파트 단지를 잠재적 배후 수요로 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 모든 호실이 공실 상태이며, 일부 시설 정비가 필요할 것으로 예상되는 점은 투자 결정에 신중을 기해야 할 부분입니다. 또한, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 토지이용계획상의 제약 사항도 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 철저한 권리 분석은 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

* 인근 주거 단지 배후 수요 : "양우내안애더퍼스트아파트" 등 주변 주거 단지의 잠재적 수요를 활용할 수 있습니다.

* 일괄 매각 : 토지와 건물을 함께 매각하므로, 건물 가치와 더불어 토지 가치 상승 가능성까지 고려한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승 : 현재의 공실 상태를 극복하고 성공적으로 임대를 맞춘다면, 저평가된 가치를 회수하고 추가적인 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성 : 언양읍 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.1. 울산지방법원 2025타경11345 (1) 물건 보고서