나이스옥션 법원경매 울산 2025타경899 [1] 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 1층105호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경899 [1] 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 1층105호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경899
• 주소: 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 1층105호
• 감정가: 67,000,000원
• 최저가: 67,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매10계 2025타경899 | 소재지: 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 1층105호 | 감정가: 67,000,000원 | 최저가: 67,000,000원 | 용도: 아파트

1. 울산광역시 북구 중산동 현우파크맨션 경매 물건 보고서

1.1. 사건개요

사건번호는 울산지방법원 2025타경899 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 67,000,000원으로 책정되었습니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 동일인(파OOOOOOOOOOOOOOOOO)이고 채권자는 경OOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

1.2. 물건현황

본 건의 소재지는 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 1층105호입니다.

건물면적은 76.71㎡, 토지면적은 30.95㎡입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물 중 1층 105호이며, 이용상태는 아파트입니다.

내부에는 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상은 부정형이나 대체로 평탄한 아파트 부지이며 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 이화초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하고 주변 가로망 상태 및 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 접근성이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 각종 제한구역(가축사육제한, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역)이 다수 존재하여 해당 물건의 개발 여부에 주의가 필요합니다.

1.4. 권리분석

소유자와 채무자가 동일하므로 권리관계는 비교적 단순하며 복잡한 채무관계로 인한 명도 리스크는 낮을 수 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 건으로, 토지 지분 매각으로 인한 법정지상권 등 복잡한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되었습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인의 존재 및 대항력 유무를 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

1.5. 상권분석

주위환경이 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거밀집지역으로 기본적인 생활 편의 시설이 주변에 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획상 자연녹지지역 및 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설 중심의 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

생활 편의 시설 접근성 및 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

교육 환경으로는 이화초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 이는 어린 자녀를 둔 가구에 긍정적인 요소입니다.

교통 상황은 차량 출입이 원활하고 일반적인 교통 사정이 보통 수준이므로 자가용 및 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있어 아파트로서의 기본적인 주거 편의성은 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지이용계획상의 다수의 제한 사항입니다.

자연녹지지역, 자연취락지구, 그리고 특히 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적, 중산동고분군)으로 지정되어 있어, 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제한을 받을 수 있습니다. 투자 전 개발 가능 여부를 관할 지자체를 통해 명확히 확인해야 합니다.

또한, 임대관계가 미상으로 보고되어 있어, 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 15층 중 1층에 위치한 물건으로, 저층이라는 점은 감안해야 하지만 감정가가 6천만 원대로 책정되어 소액으로 접근 가능한 투자 물건입니다.

초등학교가 인접하여 실거주 수요도 기대할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 개발 제한 요소가 많으므로, 시세차익을 노린 개발 투자보다는 시세 대비 저렴한 가격에 확보하여 안정적인 장기 임대수익을 목표로 하거나 실거주 목적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 감정가(67,000,000원)가 비교적 저렴하여 소액 투자에 적합.

2. 이화초등학교 인근의 양호한 주거 환경.

3. 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 단순함.

4. 토지/건물 일괄매각으로 권리상 하자 발생 위험이 낮음.

법원 정보

울산지방법원 경매10계