나이스옥션 법원경매 울산 2025타경855 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 412-4 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경855 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 412-4 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경855
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 412-4
• 감정가: 404,096,000원
• 최저가: 404,096,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 과수원

울산지방법원 경매10계 2025타경855 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 412-4 | 감정가: 404,096,000원 | 최저가: 404,096,000원 | 용도: 과수원

1. 울산지방법원 2025타경855 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경855 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 412-4

용도: 과수원 (현황 휴경지)

감정가: 404,096,000원

토지면적: 5,248.00㎡ (약 1,587.52평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 서OO

채무자: 서OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 '활천IC' 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 임야, 농경지 등으로 형성되어 주위 환경은 보통입니다. 특히, 본 건 인근에는 KCC 울산일반산업단지가 위치하고 있어, 지역 내 산업 개발이 이루어지고 있는 지역의 특성을 함께 지닙니다. 차량 접근은 가능하며, 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 이OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자는 서OO이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 권리 관계상 특별히 복잡하거나 인수할 권리는 확인되지 않으나, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 있으니, 입찰 전 반드시 확인 및 준비하셔야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 울주군 두서면 활천리 일대는 전통적인 농경지와 함께 KCC 울산일반산업단지와 같은 산업 시설이 공존하는 지역입니다. 따라서 순수 농업 지역으로서의 상권 분석보다는, 주변 산업단지와 연계될 수 있는 잠재적 가능성 또는 산업 활동으로 인한 환경적 영향을 함께 고려해야 합니다. 농산물 유통, 가공 또는 산업단지 지원 시설로서의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있으나, 농지 규제 및 개발 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농경지에 해당하므로, 일반적인 주거지로서의 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 가장 가까운 생활 편의시설이나 행정기관은 두서면 소재지 또는 인근 마을을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 자연환경은 비교적 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청 보증금 반환 불가.

2. 개발행위허가(영농 목적 형질변경)가 취소된 상태이며, 재해예방 관련 행정조치가 예정되어 있어 향후 승계인에게 효력이 미칠 수 있습니다. 이는 추가적인 부담이나 제한으로 작용할 수 있으므로, 관련 주무관서에 반드시 확인이 필요합니다. (2025년 3월 25일자 사실조회회신 내용 기준, 이후 변동사항 확인 요함)

3. 지적공부상 맹지이나, 남동측 폭 약 4미터 내외의 시멘트 포장도로를 통해 현황 출입이 가능합니다. 다만, 법적 맹지에 해당하므로 도로 사용에 대한 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

5. 토지 서측 일부가 현황 법면으로, 이는 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6. 본 물건이 위치한 두서면 지역은 산업단지(KCC 울산일반산업단지)가 인접해 있고, 과거 지역 내에서 건설폐기물 불법 매립 의혹이나 폐기물 처리 시설 설치 관련 갈등 사례가 발생하는 등 환경 및 폐기물 관리와 관련된 민감한 이슈가 있는 지역임을 인지해야 합니다. 이러한 지역적 특성은 향후 토지 이용이나 개발에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 토지이용계획상 농림지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 다양한 제한사항이 존재하며, 특히 도로구역으로 지정되어 있습니다.

8. 토지 일부 지상에 소재하는 수목은 토지가액에 포함되었으며, 석재, 동산 등은 매각에서 제외됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 농림지역, 자연녹지지역 내의 토지로, 감정가는 4억 4백만 원대이며 토지 면적은 약 1,587평입니다. 공부상 지목은 과수원이지만 현재는 휴경지 상태입니다. 본 건의 입지적 특성은 활천IC 인근의 농경지라는 점과 더불어, KCC 울산일반산업단지가 인접해 있다는 점입니다. 이러한 산업단지와의 근접성은 지역 개발의 가능성을 시사하는 한편, 환경 및 폐기물 관리와 관련된 지역적 민감성을 내포하고 있습니다. 농지 취득을 위한 자격증명 발급은 필수이며, 개발행위허가 취소 이력, 맹지, 경계 불분명, 법면 존재 등 권리 및 현황상 여러 주의사항과 잠재적 리스크를 수반하고 있어, 철저한 현장 확인과 관련 법규 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. '활천IC' 인근 및 KCC 울산일반산업단지와의 인접성: 교통 및 물류 접근성이 양호하며, 향후 산업단지 배후지로서의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

2. 농림지역 및 자연녹지지역 지정: 농업 관련 사업, 친환경 사업 부지로서의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

3. 잠재적 가치: 감정가를 바탕으로, 여러 리스크 요인을 감안하더라도 장기적인 지역 개발 및 토지 가치 상승 가능성을 고려하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다. 단, 농지 규제 및 개발 가능성은 신중하게 검토해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계