나이스옥션 법원경매 울산 2025타경892 [1] 울산광역시 북구 중산동 1286-8 근린주택 경매

매각기일: 2026-02-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경892 [1] 울산광역시 북구 중산동 1286-8 근린주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2025타경892 | 소재지: 울산광역시 북구 중산1길 11 | 감정가: 2,212,753,920원 | 최저가: 1,548,928,000원 | 용도: 근린주택

1. 울산지방법원 2025타경892 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경892 (1)

소재지: 울산광역시 북구 중산동 1286-8

용도: 주/상용건물

감정가: 2,212,753,920원

토지면적: 497.50㎡ (약 150.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 713.18㎡ (약 215.74평)

건물 제시외면적: 1.80㎡ (약 0.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항:

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 제시외 건물(단층 컨테이너구조 근린생활시설 1.8㎡) 무단증축으로 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 중산동에 위치하며, "중산초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경으로는 단독주택, 대규모 아파트 단지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본 토지는 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. 용도지역상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중산지구 지구단위계획구역, 중산도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 기대되는 입지입니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 건입니다. 채권자인 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 경매로, 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물에 대한 위반건축물 등재 사항은 매각 이후 명도 및 건물 이용에 있어 추가적인 확인 및 관리가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

건물이 위치한 중산동 지역은 대규모 아파트 단지와 주거용지, 근린생활시설이 조화를 이루고 있습니다. 1층과 2층에 근린생활시설이 배치되어 있어 주변 주거 배후 수요를 바탕으로 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 아파트 단지 및 주택가의 수요를 흡수할 수 있는 위치이며, 향후 개발 가능성이 있는 지구단위계획구역 및 도시개발구역 내에 포함되어 있어 상권 활성화 가능성을 지니고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에 중산초등학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 형성된 근린생활시설들을 통해 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설을 이용하는 데 불편함이 없습니다. 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 제반 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 제시외 건물(단층 컨테이너구조 근린생활시설 1.8㎡)이 무단증축으로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이로 인해 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 건축물대장 상의 문제 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 위반건축물에 대한 해소(철거 또는 양성화)를 위해서는 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 중산동의 제2종일반주거지역 내에 위치한 4층 건물로, 1,2층은 근린생활시설, 3,4층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 중산초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 지구단위계획구역 및 도시개발구역으로 지정된 지역이라는 점에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 그러나 제시외 건물의 위반건축물 등재라는 중대한 문제점을 안고 있어, 이를 해결하기 위한 방안 모색이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지적 강점: 제2종일반주거지역, 중산지구 지구단위계획구역, 중산도시개발구역 내 위치하여 장기적인 지역 발전 및 가치 상승 기대.

2. 복합 용도 활용: 근린생활시설과 단독주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

3. 가격 경쟁력 확보 가능성: 위반건축물 문제 해결 시, 정상적인 건물 가치 반영을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 주변 주거 수요: 대규모 아파트 단지와 주거지가 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계