나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11602 [1] 경상남도 양산시 삼호동 169 대동이미지타운 113동 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 '서창중학교' 북동측 인근에 위치하는 '대동이미
지타운' 113동 2층 201호로서 부근 일대는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되
어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 2층 201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1.재매각임. 매수신청보증금 30%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호

울산지방법원 2025타경11602 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자

중앙농업협동조합 (권리분석상의 말소기준권리 근저당권자)

1.1. 4. 매각 구분

토지/건물 일괄 매각

1.2. 부동산 정보

1.2. 1. 소재지

경상남도 양산시 삼호동 169 대동이미지타운 113동 2층 201호

1.2. 2. 용도

아파트

1.2. 3. 감정가

84,000,000원

1.3. 물건 개요

1.3. 1. 면적

토지 면적: 35.83㎡

건물 면적: 59.35㎡ (전용면적 약 17.95평)

토지 지분: 35.83㎡

건물 지분: 59.3538㎡

1.3. 2. 특이사항

재매각, 매수신청보증금 30%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 위치

본 건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 '서창중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 주위 환경 평가

주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

2.2. 1. 대중교통

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 2. 차량 접근성

본 건까지 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

2.3. 1. 인접 도로

단지 내·외부 가로망 상태는 보통입니다.

2.4. 토지 이용 계획

2.4. 1. 용도지역

제3종일반주거지역

2.4. 2. 지구단위계획

제1종지구단위계획구역

2.4. 3. 도로 접합

소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

2.4. 4. 기타 제한사항

가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1. 임차인

장래진 (성: 장)

3.1. 2. 보증금 및 차임

보증금: 0원

차임: 0원

3.1. 3. 전입 및 확정일자

전입일자: 2022-10-11

확정일자: 정보 없음

3.1. 4. 대항력

없음

3.1. 5. 특이사항

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유 및 계약 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

3.2. 1. 소유권 이전

농업회사법인주식회사송암 (2022-04-29)

장래운 (2025-03-28, 매매예약, 소유권이전청구권가등기)

3.2. 2. 근저당

중앙농업협동조합 (2022-04-29, 63,600,000원, 말소기준권리)

3.2. 3. 압류 및 가압류 (모두 말소 예정)

동울산세무서장 압류 (2023-10-13)

국민건강보험공단 압류 (2023-10-24)

중앙농업협동조합 임의경매개시결정 (2025-04-09)

중앙농업협동조합 가압류 (2025-04-17, 8,460,741원)

3.2. 4. 총 등기부채권액

72,060,741원

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

3.3. 1. 말소기준권리

중앙농업협동조합 근저당권 (2022-04-29)

3.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

장래운의 소유권이전청구권가등기 (2025-03-28, 갑11)

※ 가등기는 낙찰 후에도 말소되지 않고 인수될 수 있는 위험한 권리이므로, 인수 여부 및 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

4.1. 1. 아파트명

서창대동이미지타운1단지

4.1. 2. 건설사 및 사용승인일

(주)대동주택, 2004년 03월 29일

4.1. 3. 규모

총 13개동, 996세대

4.1. 4. 주차

총 710대 (세대당 약 0.71대)

4.1. 5. 층수

최고 15층

4.2. 최근 매매 시세 (2026년 6월~7월 기준)

4.2. 1. 59.35㎡ (2층)

2026년 6월 1일: 8,100만원

2026년 7월 7일: 8,200만원 (13층)

※ 2026년 7월 6일 10,950만원 거래(5층)는 면적 차이 또는 특이사항이 있을 수 있어 일반적 시세로 판단하기 어려움.

4.3. 최근 전월세 시세 (2026년 7월 기준)

4.3. 1. 59.35㎡

2026년 7월 18일: 보증금 7,900만원, 월세 0원 (6층, 갱신)

2026년 7월 10일: 보증금 500만원, 월세 45만원 (13층, 신규)

2026년 7월 6일: 보증금 7,500만원, 월세 0원 (5층, 신규)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

5.1. 1. 교육시설

단지 인근에 서창중학교 등 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.1. 2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.1. 3. 주변 시설

주변에 학교 및 주거 시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 보통입니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

5.2. 1. 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 15층 건물 중 2층 201호

5.2. 2. 마감

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

창호: 샷시창호

5.2. 3. 설비

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

6.1. 1. 현황

본 건은 재매각 물건으로, 최초 경매 절차에서 매각되지 못한 사유에 대한 확인이 필요합니다. (예: 낙찰자의 잔금 미납, 권리관계 복잡 등)

6.1. 2. 보증금

재매각으로 인해 매수신청보증금이 감정가의 30%로 상향 조정되었습니다.

6.2. 등기부상 위험 권리

6.2. 1. 소유권이전청구권가등기

장래운 명의의 소유권이전청구권가등기(갑11)가 존재하며, 이는 낙찰 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 가등기가 본 경매 물건의 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 사항

6.3. 1. 임차인

임차인 장래진은 대항력이 없으나, 실제 점유 현황 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 2. 제시외 건물

토지 및 건물 제시외 면적이 없어 추가 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 양산시 삼호동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2004년에 건축되어 건물 연식은 20년가량 되었습니다. 최근 실거래가는 8,100만원~8,200만원 수준으로 형성되어 있으며, 아파트 단지 규모가 크고 세대수가 많아 환금성은 무난할 것으로 예상됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 재매각 물건이라는 점과 등기부상 존재하는 장래운의 소유권이전청구권가등기입니다. 이 가등기는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 소유권 자체를 위협할 수 있는 중대한 권리이므로 철저한 법률 검토가 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 별도 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

서창중학교 인근의 주거 지역 내 아파트

8.2. 시세

감정가 8,400만원 대비 최근 실거래가가 유사한 수준으로 형성

8.3. 재개발/개발 호재

(해당 정보는 제공되지 않았으므로, 별도 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 건은 재매각 절차 진행 중이며, 특히 장래운 명의의 소유권이전청구권가등기라는 중대한 인수 위험 권리가 존재합니다. 따라서 투자 위험성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 8,400만원, 최근 시세 8,100만원~8,200만원 수준을 고려하되, 가등기로 인한 잠재적 손실 위험을 감안할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

안전한 투자를 위해서는 해당 가등기의 말소 가능성, 명도 저항, 기타 숨겨진 권리 관계 등을 전문가와 함께 철저히 분석해야 합니다.

상기 위험 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 5,800만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 참고 가격이며, 법률 및 부동산 전문가와 상세 상담 후 최종 입찰가를 결정하시길 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.