나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11008 [1] 경상남도 양산시 어곡동 1195-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 어곡동에 소재하는 부동산으로서 ""경남외국어고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지 또는 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로 일련번호 [1,5]는 하천 등, 일련번호 [2]는 도로, 일련번호 [4]는 공업용 건부지, 일련번호 [6]은 공업나지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 [1,5]: 맹지임.
일련번호 [2]: 본건이 세로(가)인 도로임.
일련번호 [4]: 북서측으로 세로(가)에 접함.
일련번호 [6]: 세로(불)인 토지로 인접토지를 통한 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 [1,2, 6]
일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

일련번호 [4,5]
일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당부서에 별도로 문의하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 제시외 건물 [ㄱ,ㄴ]이 소재하나 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 이동 및 철거가 용이하여 대상토지의 사용수익 및 처분이 미치는 영향은 없다고 판단됨.

공부와의 차이

일련번호 [1,5]토지는 토지대장상 지목 ""공장용지""이나, 현황 ""하천 등""으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 [3] - 에이동
일반철골구조 판넬지붕 2층 건으로,
내외벽: 판넬잇기 마감 등.
바닥: 에폭시 및 타일마감 등.
창호: 샷시창호 등.
층고: 1층 약 7.5미터, 2층 약 4미터 내외.
H-Beam: 450 x 250mm.

일련번호 [3] - 비동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 및 경량철골구조 판넬지붕 3층 건으로
외벽: 모르타르 위 페인팅, 판넬마감 등.
내벽: 모르타르 위 페인팅, 벽지마감 등.
바닥: 타일마감 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

일련번호 [3] - 에이동
공장, 사무실 등.

일련번호 [3] - 비동
창고, 사무실 등.

설비내역

위생 및 급배수설비, 외부계단, 화물용 승강기 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외 건물 [ㄱ: 판넬조 판넬지붕 단층(견사) 약3.75㎡], 제시외 건물[ㄴ: 판넬조 판넬지붕 단층(현관) 약 1.68㎡]가 소재함.

공부와의 차이

일련번호 [3] 비동은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상

2) 대상건물 에이동 1,2층 증축부분 9㎡(2006.11.22일 증축, 1층: 4.5㎡, 2층: 4.5㎡)는 화물승강기부분에 해당되며 건물 재조달원가 산정에 화물승강기부분을 포함하여 감정평가하였으니 경매진행시 업무에 참조바람.
(화물승강기 ? Cap’: 2.8Ton, 골조: H-beam 255x125mm, Structure: 2400x1500mm, Travel: 2’nd Floor, 기타부대시설 일체)

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함(제시외 3-3 화물용 승강기이며 건물 가격에 포함하여 평가함, 별지 기계기구 평가명세표 참조).
3. 목록 1, 5 토지는 지목이 공장용지이나 현황은 하천 등으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 울산지방법원 2025타경11008 (1)

3. 소재지: 경상남도 양산시 어곡동 1195-6 (신주소: 경상남도 양산시 어실로 383-25)

4. 용도: 공장 (건축물대장상 제1종근린생활시설 혼재)

5. 감정가: 1,440,903,400원

6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

7. 경매구분: 부동산임의경매

8. 토지면적: 1,253.00㎡ (약 379평)

9. 건물면적: 1,378.10㎡ (약 417평)

10. 건물 제시외면적: 5.43㎡ (약 1.6평)

11. 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구(화물용 승강기) 포함 매각.

1.2. 입지조건

1. 위치: 경상남도 양산시 어곡동, "경남외국어고등학교" 남측 인근에 소재.

2. 주변 환경: 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있음. 전반적으로 산업단지가 발달한 지역으로 파악됨.

3. 교통: 대상 물건지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

4. 토지 이용 현황:

* 일련번호 토지는 지목이 공장용지이나 현황은 하천 등으로 이용 중임.

* 일련번호 토지는 도로로 이용 중임.

* 일련번호 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 도로에 접함.

* 일련번호 토지는 공업나지로 이용 중이며, 인접 토지를 통해 접근이 가능함.

5. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반공업지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

* 일련번호 토지의 경우, 하천법에 의한 하천구역 또는 하천예정지에 해당될 수 있으므로 별도 확인이 필요함.

6. 도로 상태:

* 일련번호 토지는 맹지임.

* 일련번호 토지는 세로(가)인 도로임.

* 일련번호 토지는 북서측으로 세로(가)에 접함.

* 일련번호 토지는 세로(불)인 토지임.

1.3. 권리분석

1. 말소기준권리: 2006년 5월 15일 접수된 부산은행 근저당 (을3)임.

2. 총 등기부채권액: 약 1,507,000,000원 수준으로 파악됨.

3. 채권자: 주식회사부산은행이 임의경매를 신청함.

4. 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

5. 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사와이케이씨공업 (사업자 등록일: 2012-06-19)

* 보증금: 100,000원

* 월 차임: 55,000원

* 대항력: 없음.

6. 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않음.

1.4. 상권분석

1. 지역 특성: 양산시 어곡동은 다수의 산업단지가 조성되어 있어 제조업 기반의 지역 상권이 형성되어 있음.

2. 주변 시설: 인근에 경남외국어고등학교, 어곡초등학교가 있으며, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

3. 잠재 수요: 산업단지 내 기업체 종사자들을 위한 공장, 창고, 관련 지원시설 임대 수요 또는 직접 활용 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

1. 주변 시설: "경남외국어고등학교"가 인근에 위치하며, 공장, 근린생활시설이 주변에 산재해 있음. 또한, 양산시 어곡동에는 노인요양시설(양산노인실비요양원, 양산요양원 등)이 소재하고 있음.

2. 편의시설: 전문적인 상권이나 대규모 쇼핑, 문화, 여가 시설은 물금신도시 등 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보임.

3. 혐오시설:

* 현재 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 물건지 바로 인근에 명확한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았음.

* 다만, 어곡동 일대에서는 과거 골프장 건설 반대 움직임 및 최근 시립화장장 건립 반대 여론이 있었으며, 자원순환시설 화재 사례 등 환경 문제와 관련한 지역 주민들의 민감성이 존재함을 시사함. 또한, 레미콘 공장, 공단 등 환경오염 배출시설이 포화 상태라는 언급도 있어, 상세한 현장 조사를 통한 주변 환경 파악이 필요함.

1.6. 잠재적 리스크

1. 토지 현황 불일치: 목록 1, 5번 토지가 지목은 공장용지이나 현황 하천 등으로 이용 중인 점은 향후 토지 활용, 건축, 증축 등에서 법적 제한이나 면적 활용도의 제약을 야기할 수 있음.

2. 맹지: 목록 1, 5번 토지가 맹지라는 점은 토지 접근성에 일부 제약을 줄 수 있음.

3. 하천 관련 규제 가능성: 하천법에 의한 하천구역 또는 하천예정지에 포함될 경우, 건축 행위 등에 대한 법적 제약이 발생할 수 있으므로 관련 부서 확인이 필수적임.

4. 건축물대장과의 현황 차이: B동 건물이 일반건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 창고로 이용 중임. 이는 용도 위반으로 인한 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로 확인 필요.

5. 제시외 건물: 제시외 건물 [ㄱ, ㄴ]이 소재하나 이동 및 철거 용이 판단과는 별개로, 실제 인도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6. 기계기구 포함: 화물용 승강기 등 공장용 기계기구가 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 사전에 고려해야 함.

7. 지역 환경 민감성: 어곡동 일대에서 과거부터 환경 문제와 관련된 주민 반대 사례들이 있었던 점을 감안할 때, 향후 지역 사회와의 관계 설정 및 민원 발생 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 공장용 부동산으로, 일반공업지역에 속해 사업적 활용 잠재력이 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 인수될 보증금도 없습니다.

하지만, 토지 일부(1, 5번 목록)가 현황 하천으로 이용되고 있고 맹지이며, 하천법 관련 규제 가능성이 있는 점, 건물 B동의 건축물대장상 용도와 현황이 불일치하는 점 등은 본 물건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 해당 물건지에 대한 철저한 현장 조사와 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 가격 메리트: 현황 및 법적 이슈를 고려한 신중한 접근을 통해 감정가 대비 합리적인 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 활용 가치에 따른 시세차익 또는 임대수익 확보가 가능할 수 있습니다.

2. 산업 입지: 양산시 어곡동은 여러 산업단지가 밀집한 지역으로, 제조업 관련 업종의 사업장으로 활용하기에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 개별 물건을 별도로 취득하고 관리하는 번거로움이 없습니다.

4. 기계기구 포함: 공장 운영에 필요한 화물용 승강기 등 일부 기계기구가 포함되어 있어, 공장 운영 시 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 현황 불일치, 하천 관련 법적 규제 가능성, 건축물대장과의 용도 차이 등 명확한 확인이 필요한 중대한 이슈들이 존재합니다. 이러한 불확실성과 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 반드시 현장 조사와 법률 전문가의 검토를 통해 정확한 가치를 재산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 향후 현장 조사를 통해 파악된 실제 토지 활용 가능 면적, 법적 제한 사항, 복구 또는 개선 비용 등을 종합적으로 고려하여, 위험 감수 정도에 따른 합리적인 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다. 인수되는 권리가 없고 감정가 또한 높게 책정되어 있으므로, 충분한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.