나이스옥션 법원경매 울산 2025타경732 [1] 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산156-9 임야 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경732 [1] 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산156-9 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2025타경732 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산156-9 | 감정가: 25,812,000원 | 최저가: 25,812,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경732 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경732 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산156-9

용도: 임야

감정가: 25,812,000원

토지면적: 1434.00㎡ (약 433.78평)

토지 지분율: 143400 (이는 면적과 동일하게 기재되어 있어, 전체 면적을 의미하는 것으로 보입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 이OO

특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권

주의사항:

1. 지적도상 맹지임, 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

2. 미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).

3. 토지상에 소재하는 입목은 본건 토지에 포함하여 평가함.

1.2. 입지조건

본건 물건은 울산광역시 울주군 두동면 봉계리에 위치한 임야입니다. 봉계리는 울산광역시 북쪽에 자리하고 있으며, 경상북도 경주시와 인접해 있습니다. 해당 지역은 산간 지역으로, 두동농공단지와 봉계일반산업단지가 인근에 조성되어 있어 일부 산업 시설이 있습니다. 또한, 봉계 한우불고기 특구와 봉계시장이 있어 지역 내에서 식당가와 상업 시설이 일부 형성되어 있습니다. 대중교통으로는 울산 시내버스가 운행되고 있으나, 개별 차량을 이용한 접근성이 중요해 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 공동 소유자가 분할 협의가 되지 않아 법원을 통해 소유권을 정리하는 절차입니다. 소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 이OO입니다. 공유물분할 경매의 특성상, 기존 공유자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 또한, 특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있어, 해당 토지 상에 분묘가 존재할 경우 법적으로 보호받는 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 계속 수호, 관리하면서 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미하며, 일정 요건(분묘로서의 형태, 20년간 평온·공연 점유 등) 충족 시 성립될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 용도가 '임야'이며, 농림지역 또는 관리지역에 해당될 가능성이 높습니다. 현재로서는 전통적인 상업 지역으로서의 가치보다는 자연 녹지로서의 성격이 강합니다. 다만, 인근 봉계리에 한우 불고기 특구가 조성되어 있어 관련 식당들이 운영되고 있으며, 봉계일반산업단지가 인접해 있어 배후 수요를 기대해 볼 수는 있습니다. 그러나 본건 토지 자체가 직접적인 상권의 중심에 있지는 않아, 상권 분석의 직접적인 의미는 제한적입니다.

1.5. 생활정보

봉계리 일대는 '봉계 한우 불고기 특구'가 있는 지역으로, 관련 음식점들이 밀집해 있어 외식 및 지역 특산물 소비가 가능한 곳입니다. 또한, 두동농공단지와 봉계일반산업단지가 인근에 위치하여 일부 근로 인구를 위한 편의 시설이 존재할 수 있습니다. 울산 시내와의 접근성은 차량 이용 시 가능하며, 대중교통으로는 버스 노선이 운행되고 있습니다. 다만, 두동면 봉계리 자체는 농촌 지역으로, 대규모 편의 시설이나 문화 시설은 울산 시내로 나가야 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크는 명확하게 명시되어 있습니다.

첫째, 지적도상 맹지이며 인접지와 경계가 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다 [주의사항 1]. 이는 토지 활용 및 거래 시 반드시 해결해야 할 문제입니다.

둘째, 미확인 분묘의 존재 가능성이 있으며, 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다 [주의사항 2]. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중대한 권리 문제입니다.

셋째, 해당 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 과거 봉계하수처리장 건립 관련 주민 반발 사례가 있어 개발 과정에서 지역 주민들과의 갈등 요소가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본건 토지(울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산156-9)는 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 임야입니다. 감정가는 2,581만 2천원으로, 토지 면적은 1434㎡(약 433.78평)입니다. 물건의 가장 큰 특징은 '공유물분할'과 '분묘기지권' 관련 사항이며, '맹지'라는 점과 '경계 불분명'이라는 점이 주요 리스크 요소입니다. 토지 자체는 자연 녹지 지역에 속할 것으로 보이며, 인근의 봉계 한우 특구, 산업단지 등의 개발 상황을 고려할 수 있습니다. 다만, 토지 활용 전에 지적 경계 명확화 및 분묘 관련 문제 해결이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 공유물분할 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성: 공유물분할 경매는 종종 시세보다 합리적인 가격에 매물이 나올 수 있는 기회를 제공합니다.

2. 자연 녹지 지역의 잠재적 가치: 임야로서의 가치, 또는 향후 법규에 따른 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 인근 지역 개발 영향: 봉계 한우 특구 및 산업단지와 인접하여 간접적인 개발 영향을 받을 수 있습니다.

다만, 투자 시에는 반드시 지적 경계 확인 측량, 분묘기지권 존재 여부 및 성립 가능성, 관련 법규 검토 등 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계