나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11584 [1] 울산광역시 남구 신정동 523-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '태화로터리' 남측 인근에 위치하는 토지로서
주변은 단독주택 및 다세대주택,근린생활시설 등으로 형성된 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8 미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8-10m )(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서(사용승인:1973.09.28)
외벽 : 벽돌쌓기, 타일붙임 및 몰탈위 페인트 마감등.
내벽 : 몰탈페인트 및 벽지마감 등.
창호 : 샷시창호

이용상태

1층: 근린생활시설 및 주택 등(공실임)
2층: 주택으로 이용중임.(공실임)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨'지적도 및 사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 바, 구조, 규모, 용도
등으로 보아 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함

AI 물건분석

0. 물건 보고서

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11584 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 523-3

용도: 단독주택 (1층 근린생활시설 및 주택, 2층 주택)

감정가: 1,225,823,400원

토지면적: 279.00㎡ (약 84.4평)

건물면적: 258.66㎡ (약 78.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건축 연도: 1973년 06월 01일 (사용승인: 1973년 09월 28일)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동에 소재하며, '태화로터리' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역으로 형성되어 있습니다. '태화로터리'는 울산의 주요 교통 요지 중 하나로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변은 상업지역으로서 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 검색 결과, 태화로터리 인근은 울산의 주요 상업 중심지 중 하나로, 도심 기능을 수행하는 지역입니다. 현재까지 파악된 정보로는 본 건 주변에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 울산 지역의 일반적인 환경 이슈나 과거 개발 관련 뉴스를 보면, 과거 폐기물 처리 시설 부지 등이 친환경 공간으로 재탄생하는 사례가 있으나, 본 건과 직접적인 연관성은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 소유권 이전(매매) 내역과 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2022년 09월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권으로, 본 경매개시 결정(2025년 04월 04일 접수)으로 인해 말소될 권리들을 제외한 나머지 권리들은 경매로 인해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김명분 씨가 있으며, 전입일자는 2020년 12월 08일입니다. 보증금 및 차임은 0원으로 확인됩니다.

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 인수/소멸 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 말소시킬 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김명분 씨는 인수될 수 있으나, 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다. 그러나 임차인의 점유 및 사용 권리는 낙찰 후에도 존속될 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본 건은 울산광역시 남구 신정동의 일반상업지역에 위치하며, 태화로터리 인근의 활성화된 상업 및 주거 복합 지역에 속합니다. 상업지역이라는 점은 토지 가치 상승 잠재력이 높음을 시사합니다.

4.2. 업종 및 임대 현황

본 건 자체는 1층에 근린생활시설 및 주택, 2층에 주택으로 이용 중입니다. 임대 관계는 미상이나, 공실이 있는 것으로 파악됩니다. 주변 지역은 다양한 근린생활시설, 상가 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

태화로터리 인근은 울산의 중심 상업지역 중 하나로, 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 학교가 분포할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인 김명분 씨가 보증금 0원으로 거주 중인 점은 매우 이례적이며, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 절차적 어려움이 발생할 수 있습니다. 비록 금전적 인수 부담은 없으나, 임차인의 점유 권리를 존중해야 하므로 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건물이 1973년에 건축되어 약 50년이 경과하였습니다. 구조는 벽돌조 슬래브 지붕 2층 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다. 특히 외벽, 내벽, 창호 등 전반적인 보수 및 리모델링이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 세장형 토지 형태 및 인접 도로 상황은 건축 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동, 태화로터리 인근의 일반상업지역에 위치한 단독주택(근린생활시설 포함)입니다. 입지적 장점이 뛰어나고 토지 가치가 높을 것으로 예상되나, 1973년 건축된 노후 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이라는 점은 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 명도 문제는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 울산 남구의 핵심 상업지구인 태화로터리 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업적 가치가 높습니다.

* 토지 가치: 일반상업지역 내 넓은 토지(279㎡)를 소유하고 있어 향후 개발 또는 재건축 시 높은 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 또는 분쟁 소지가 줄어듭니다. (단, 임차인 문제는 별도 고려)

* 향후 개발 가능성: 노후 건물을 철거하고 신축 시 상업용 건물(상가, 오피스 등) 또는 복합 건물을 건축하여 높은 수익률을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에서 확인된 주변 연립, 다세대 주택 등의 최근 매매가는 695,000원/㎡ ~ 6,900,000원/㎡ 수준입니다. 이는 본 물건의 건물 용도(단독주택, 근린생활시설) 및 토지 특성(일반상업지역)과는 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가는 1,225,823,400원이며, 이는 토지 가치와 건물을 종합적으로 평가한 금액으로 판단됩니다. 특히 상업지역 내 토지임을 감안하면 감정가가 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중인 점은 낙찰 후 명도에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있음을 시사합니다. 또한, 건물 노후화로 인한 즉각적인 수리 또는 재건축 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

이에 따라, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 1,000,000,000원 ~ 1,100,000,000원

* 최종 권장 입찰가: 1,100,000,000원 (약 11억 원)

이는 감정가의 약 89.7% 수준으로, 입지적 장점과 토지 가치를 반영하되, 임차인 리스크와 건물 노후도 등의 제반 위험을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.