나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11590 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 550-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ""물금초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 주거나지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 남동측으로 약 3미터 폭의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 치장 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있으며, 대상물건의 사용 및 수익, 처분 등에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도는 '주택'이나, 일반건축물대장상 '제2종근린생활시설 및 주택'으로 상이하여, 현황과 일치하는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도를 기준하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 울산지방법원 2025타경11590 (1)

• 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 550-16

• 용도: 단독주택 (일반건축물대장상 제2종근린생활시설 및 주택, 등기부/감정평가상 주택)

• 감정가: 318,262,400원

• 토지면적: 173.20㎡ (약 52.39평)

• 건물면적: 187.41㎡ (약 56.69평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 주OOOOOOOOOOO

• 특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "물금초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

• 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

• 토지 이용 및 형태: 세장형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

• 인접 도로상태: 대상 물건 남동측으로 약 3미터 폭의 진입로에 접함.

• 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

• 등기부 현황:

말소기준권리인 을5 근저당권(예가람저축은행, 2020-01-14)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

토지 및 건물 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 보이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

• 임차인 현황:

임차인: 유

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025-01-15

배당신고일자: 2025-06-19

대항력: 없음

• 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

• 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

• 주변 실거래가 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같으며, 본건과 건물 유형 및 면적에 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적임.

- 화진그린빌라 (530-18): 62.26㎡, 1996년식, 2026년 6월 6일 거래, 65,000,000원.

- 선보타임빌라 (555-7): 65.975㎡, 1992년식, 2026년 3월 17일 거래, 80,000,000원.

- 금호빌라 (554-1): 75.045㎡, 2002년식, 2026년 2월 20일 거래, 80,000,000원.

이들 정보는 평당 약 104만 원 ~ 121만 원 수준의 가격대를 형성하고 있음을 보여줌.

• 감정가 대비 시세 비교:

본건의 감정가는 318,262,400원으로, 건물면적 기준 평당 약 590만 원 (1,698,200원/㎡), 토지면적 기준 평당 약 606만 원 (1,837,500원/㎡)에 해당함.

이는 주변 연립/다세대 시세보다 높은 수준이나, 본건이 단독주택으로서 자체 토지를 보유하고 있고, 용도 및 규모 면에서 차이가 있음을 감안할 때 적정 수준으로 판단됨.

물금초등학교 인근의 주거지로서 꾸준한 수요가 예상됨.

5. 생활정보

• 교육시설: 물금초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

• 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

• 편의시설: 주거지역 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

• 건축물대장 상 용도 불일치: 일반건축물대장상 '제2종근린생활시설 및 주택'으로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 감정평가서상 용도는 '주택'으로 평가되었음. 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 실제 이용 현황 및 관련 법규 확인이 필요함.

• 건축물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 약 34년 경과되어 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

• 좁은 진입로: 남동측 약 3미터 폭의 진입로는 차량 통행이나 주차에 다소 불편을 줄 수 있음.

• 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

• 본건은 물금초등학교 인근에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건임.

• 권리상 인수되는 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능함.

• 다만, 건축물대장상 용도 불일치, 건물 노후화, 좁은 진입로 등의 리스크 요인은 고려해야 함.

• 인근의 주거 및 상업시설 이용이 편리하며, 교육 환경 또한 우수하여 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

• 안정적인 입지: 초등학교 인접 및 주거/상업시설 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됨.

• 토지 가치: 자체 토지를 보유한 단독주택으로, 향후 개발 잠재력 또는 재건축/리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있음.

• 명확한 권리관계: 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능.

9. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 318,262,400원임.

• 주변 연립/다세대 주택의 실거래가격을 고려할 때, 본건은 단독주택으로서 토지 가치가 반영된 감정가로 보임.

• 권리 인수 부담이 없고, 입지 및 향후 개발 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰 경쟁이 예상됨.

• 잠재적 리스크 요인(건축물대장 불일치, 건물 노후화 등)을 감안하여, 보수적인 접근 시에는 감정가의 90% 수준부터, 적극적인 접근 시에는 감정가 수준까지 고려해볼 수 있음.

• 현 시세 분석 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위를 290,000,000원 ~ 320,000,000원으로 제시하며, 실제 입찰가는 주변 경쟁 상황 및 낙찰 목표에 따라 조정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.