나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1017 [1] 울산광역시 북구 진장동 550-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 진장동 소재 ""울산광역시 자동차등록사업소"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 각종 자동차정비공업사 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩
니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 및 위락시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(진장명촌지구)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건은 환지예정지이며, 현황 대지로서 진장명촌지구 토지구획정리지구 11블럭 3-2롯트
입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 건물감정평가요항표를 참조바랍니다.
- 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층의 (통칭)보승빌딩으로서,
외벽 : 일부 석재붙임, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 위락시설로 이용 중이며, 각층의 상호는 출입문에 표시되어 있는 상호를
적시하였으나, 이해관계인의 부재 및 폐문 등의 이유로 내부를 확인할 수없어, 실제 해당
업체가 입점하고 있는지 여부는 재차 확인하시기 바랍니다.
지하1층 : 주차장
1층 : 근린생활시설(상호 : 성남보조기)
2층 : 현황 '공실'
3층 : 상호 초코렛노래타운
4층 : 사무소(상호 : 삼덕세무회계)
5층 : 상호 (주)원동디앤씨, (주)원동에스앤디

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 6층(옥상)에는 [물탱크실(소방펌프실): 약 5.4m x 6.0m = 32.4㎡]이 소재하며,
이는 본건 건물이 제 기능을 하기 위해 필요한 부합물 또는 종물에 해당한다고 판단되어
본건 건물에 포함하여 감정평가하였습니다. (후첨 건물개황도 및 사진용지 등을 참고하시기
바랍니다.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1번 토지는 환지예정지이며, 현황 대지로 진장명촌지구 토지구획정리지구 11블럭 3-2롯트임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1017 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 북구 진장동 550-5

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

3,919,435,600원

1.5. 면적

* 토지 면적: 909.00㎡ (약 275평)

* 건물 면적: 1480.13㎡ (약 448평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

중OOOO

1.9. 특이사항

* 목록 1번 토지는 환지예정지이며, 현황 대지로 진장명촌지구 토지구획정리지구 11블럭 3-2롯트임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 진장동에 소재한 "울산광역시 자동차등록사업소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 각종 자동차 정비공업사 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 진장명촌지구

2.5. 부합물 및 종물

건물의 6층(옥상)에 물탱크실(소방펌프실) 약 32.4㎡가 소재하며, 이는 본건 건물 가치에 포함되어 감정평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 권리사항 중 말소기준권리(을16, 근저당, 2015-02-27 접수)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 소유권이전청구권가등기(갑6, 2024-02-08 접수)의 말소 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.2. 말소기준권리

을16, 근저당, 농업협동조합자산관리회사, 2015-02-27 접수, 1,690,000,000원

3.3. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 2,470,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 김 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-08-30, 확정일자 2021-10-05, 배당신고일자 2025-06-11, 대항력 없음)

* 신 (보증금 40,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자 2018-11-30, 확정일자 미상, 배당신고일자 2025-04-14, 대항력 없음)

* (주)원동디앤씨(보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2021-03-18, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* (주)원동에스앤디(보증금 5,000,000원, 차임 330,000원, 전입/사업일자 2022-04-25, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 하 (보증금 35,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입/사업일자 2017-08-17, 확정일자 미상, 배당신고일자 2025-06-12, 대항력 없음)

3.5. 인수 보증금

총 인수 보증금은 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일이 미상인 임차인이 존재하므로, 실제 명도 진행 시 관련 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 진장명촌지구는 오랜 기간 토지구획정리사업이 진행되어 왔으며, 현재 기반시설 정비 및 개발이 진행 중이거나 계획 중에 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 자동차 관련 업종(정비공업사 등)이 혼재된 상업 및 업무 지구의 특성을 보입니다.

4.2. 상권 전망

일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 활성화 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 다양한 근린생활시설 및 위락시설 용도로 활용 가능하여 업종 유치에 유리한 입지입니다.

4.3. 주변 시설

본 건 인근에는 울산광역시 자동차등록사업소가 위치하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

차량 진출입이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 수월합니다.

5.2. 편의 및 생활 시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 환지예정지 상태

토지가 환지예정지 상태로, 향후 실제 환지 처분 결과에 따라 토지의 면적, 형상, 지번 등에 변동이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 공실 및 임차인 명도

건물 2층이 공실 상태이며, 각 층에 임차인이 존재합니다. 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 일부 임차인의 내부 확인이 어려운 상황이므로 실제 점유 및 영업 여부에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

6.3. 소유권이전청구권가등기

등기부상 소유권이전청구권가등기(갑6)가 존재하며, 이는 본 매각 절차에서 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 낙찰 전반적인 권리관계 분석 시 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 환경에 대한 조사 결과, 본 물건지 자체에 인접하거나 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적 변화 가능성은 고려해야 합니다.

6.5. 건물 관리

건물 6층 옥상에 부합물로 판단되는 물탱크실(소방펌프실)이 소재하고 있어, 건물 유지보수 및 관리 측면에서 고려할 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 진장동에 위치한 근린생활시설 및 위락시설 건물로, 일반상업지역에 속하여 향후 발전 가능성이 기대되는 입지입니다. 토지가 환지예정지라는 점, 건물 내 공실 및 임차인이 존재한다는 점, 그리고 소유권이전청구권가등기의 존재 등은 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 그러나 이러한 부분들을 충분히 고려하고 대비한다면, 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 울산 북구의 주요 상업 및 업무 지구 내 위치.

* 용도: 다양한 근린생활시설 및 위락시설 운영 가능.

* 교통: 편리한 차량 접근성과 인근 대중교통망.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 일반상업지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 가능성이 높아 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가(3,919,435,600원)를 기준으로, 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 향후 명도 및 임대 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 상권 분석, 법률 자문 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.