나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11468 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 855 양산금산휴먼시아 주상가동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11468 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 855 양산금산휴먼시아 주상가동 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 186,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통OOOOOOOO (통영축산업협동조합으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 36.92㎡ (약 11.17평)

건물 면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 동면 금산리에 위치한 양산금산휴먼시아 아파트 단지 내 주상가동 1층 101호입니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 상가, 그리고 일부 나대지 및 개발 예정지 등으로 구성되어 있습니다. 금산휴먼시아 아파트 단지는 1,300세대로 구성되어 있으며, 2011년 6월에 입주가 시작되었습니다.

2.2. 교통상황

본 물건의 주변 교통 상황은 다소 아쉬운 부분이 있습니다. 인근 주민의 후기에 따르면, 버스정류장까지 도보 5분 거리이나 노선이 많지 않아 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 의견이 있습니다. 다만, 국도35호선에 인접하고 있으며, 양산시 동면 금산리 일대의 농어촌도로 정비 사업이 진행되어 도로 접근성은 점진적으로 개선되고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

소재지인 금산리 855번지는 토지이용계획 상 '제1종지구단위계획구역' 등으로 지정될 수 있는 지역으로 파악됩니다. 상세한 내용은 토지이용계획 확인 도면을 통해 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 이러한 지역은 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 최하정(최 ) 씨가 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원에 2023년 2월 8일 사업자 등록 및 전입을 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 6월 5일입니다. 이에 따라 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부등본에 따르면, 최초 소유권은 한국토지주택공사로부터 윤영희 씨에게 이전되었으며, 이후 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 설정되었습니다. 주요 권리로는 통영축산업협동조합의 근저당권(2011년 11월 29일, 65,000,000원)이 말소기준권리이며, 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 238,346,401원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 본 건에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소됩니다. 따라서 인수해야 할 권리사항은 없습니다. 임차인 최하정 씨 또한 대항력이 없으므로 추가적인 보증금 인수 부담은 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본 물건이 위치한 양산금산휴먼시아 주상가동은 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 일정 수준의 고정 수요를 확보하고 있습니다. 인근 상가에는 편의점, 마트, 식당, 미용실 등 기본적인 생활 편의시설이 입점해 있습니다. 다만, 주변 지역에 대한 개발 계획이나 신규 상권의 형성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 잠재적 수요

양산금산휴먼시아 아파트 단지 약 1,300세대의 배후 수요가 존재하며, 인근 지역의 주거민들이 주요 잠재 고객이 될 수 있습니다. 근린생활시설로서 업종에 따라 다양한 수요를 흡수할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

양산금산휴먼시아 아파트 단지 내 상가를 중심으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 학교, 병원, 대형마트 등의 생활 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 주변 탐문 및 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

권리분석 결과, 인수해야 할 권리 사항은 없습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

6.2. 입지 및 상권 리스크

대중교통 이용의 불편함은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 개발 속도나 신규 상권의 형성 정도에 따라 향후 상권의 활성화 수준이 달라질 수 있습니다. 과거 양산 동면 일대에는 폐기물 처리 시설이나 야적장 등 혐오시설과 관련한 민원이 제기된 사례가 있으며, 이러한 시설이 사업지에 미치는 영향은 없는지 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

오래된 건축물이나 인근 폐건물 등의 존재는 도시 미관을 저해하거나 안전상의 우려를 야기할 수 있습니다. 금산리 일대에는 과거 건축이 중단된 아파트 폐건물이 수십 년간 방치되어 도시 미관을 해치고 안전 문제를 야기한다는 보도가 있었습니다. 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 환경 개선에 대한 장기적인 관점이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산금산휴먼시아 아파트 단지를 배후로 하는 근린상가로서, 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 모든 권리 관계가 말소되어 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다. 다만, 대중교통 이용의 불편함과 잠재적인 혐오시설 인접 가능성 등은 고려해야 할 사항입니다. 적절한 업종 선택과 적극적인 영업 활동을 통해 충분히 가치를 발휘할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 약 1,300세대의 아파트 단지가 고정 수요층을 형성합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 등기부상 권리가 말소되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 제외한, 감정가 186,000,000원을 기준으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 최신 시세, 인근 상가 공실률, 업종별 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.