나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11444 [1] 울산광역시 중구 학산동 47-10 중앙시장이전상가 지하층39호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 학산동 소재 ""중앙시장이전상가"" 내 지하층 39호로서 부근은 로변 상가 및 근린생활시설들이 형성되어 있으며 일부 전통 재래시장이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차 출입 자유로우며 노선버스 정류장도 인근이고 중구 중심지역내에 소재하여 제반 교통사정 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골조 슬래브지붕 지상4층 지하2층 건중 지하1층 제39호로서
내외벽 : 몰탈위 페인팅마감입니다.

이용상태

오픈상가로서 현재 공실 상태입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 승강기설비 및 에스컬레이터와 소화전설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 인근지대와 동고 평탄합니다.

인접 도로상태등

남측으로 중로인 구교로와 접하고 동측 및 북측으로 소로의 표장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2019-07-04) , 소로3류(폭 8m 미만)(2015-06-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2018-06-07)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실로서 임대관계는 미상입.
본건 집합상가는 ""신중앙시장""으로 통칭되고 있음.

물건 비고

1. 현황조사 당시 호실을 구분하는 경계벽면이나 바닥경계선은 없었으나 감정인에 의하면 본건은 신중앙시장의 지하층 시장 단위 점포로서 신축당시부터 경계벽 등이 설치된 적이 없었고 건축물대장에 의한 용도, 면적 및 평면도를 기준으로 위치 형상 등이 특정되고 경계가 확인가능하여 구조상 독립성이 인정되었다고 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11444 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학산동 47-10 중앙시장이전상가 지하층39호 (신주소: 울산광역시 중구 구교로 35)

용도: 판매시설

감정가: 4,900,000원

토지면적: 6.82㎡ (약 2.06평)

건물면적: 10.71㎡ (약 3.24평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 울산광역시 중구 학산동, 중앙시장이전상가(신중앙시장) 내 지하 1층 39호에 소재합니다.

주변환경: 본건이 위치한 부근은 로변 상가, 근린생활시설, 그리고 일부 전통 재래시장이 형성되어 있습니다.

교통: 차량으로의 출입이 자유롭고, 노선버스 정류장이 인근에 소재하며, 울산 중구 중심 지역 내에 위치하여 전반적인 교통 사정이 매우 편리합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다.

도로상태: 본건 토지는 남측으로 중로인 구교로에 접하고 있으며, 동측 및 북측으로는 소로인 표장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 6월 27일 신용보증기금 앞으로 설정된 가압류 (접수일자: 2013-06-27, 권리종류: 가압류, 권리금액: 금13,680,000원, 비고: 말소기준권리)입니다.

소멸예정 권리:

* 매매를 원인으로 한 김 의 소유권 이전 (접수일자: 1998-06-12)

* 신용보증기금의 가압류 (말소기준권리)

* 울산세무서의 압류 (접수일자: 2016-10-19)

* 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 임의경매 개시 결정 (접수일자: 2025-03-06, 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정)

인수되는 권리: 상기 권리 외 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악되지 않습니다.

임차인 현황:

* 현재 본건은 공실 상태로, 별도의 임차인이 존재하지 않으며 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

건물 현황: 본건은 "중앙시장이전상가"로 불리며, 통칭 "신중앙시장"으로 알려져 있습니다. 지하 1층 39호로, 용도는 판매시설입니다.

시장 규모: 해당 건물은 총 380호로 구성된 집합상가입니다.

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 로변 상가, 다양한 근린생활시설, 그리고 전통 재래시장이 공존하여 활발한 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

5. 생활정보

이용상태: 본 점포는 오픈 상가 형태로 운영되었으며, 현재는 공실 상태로 비어 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 및 철골조 슬래브 지붕 구조의 지상 4층, 지하 2층 건물 중 지하 1층에 해당합니다.

건물 마감: 내외벽은 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 에스컬레이터, 그리고 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

형식적 경매: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 일반적인 경매 절차와는 다른 특수성이 존재할 수 있음을 유의해야 합니다.

구조상 독립성 추정: 현황 조사 당시 호실을 구분하는 명확한 경계벽이나 바닥 경계선은 없었으나, 감정평가사의 판단에 따라 건축물대장의 용도, 면적, 평면도를 기준으로 위치, 형상 등이 특정되고 경계 확인이 가능하여 구조상 독립성이 인정되었다고 추정되었습니다. 이 부분은 향후 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

공실 및 임대 미상: 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상이므로, 명도 절차 진행 시 또는 향후 임대 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 중구의 중심 상업 지역 내에 위치한 중앙시장 점포로, 입지 및 교통 접근성이 우수합니다. 현재 공실 상태이며 청산을 위한 형식적 경매로 진행되고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 점포 간 경계 불명확성에 대한 감정인의 추정은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 상권의 다양성을 고려할 때 상가로서의 기본적인 잠재력은 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

도심 중심 상권 내 위치하여 우수한 접근성과 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

"신중앙시장"으로 통칭되는 시장 단지 내 점포로, 상징성 및 집객 효과를 누릴 수 있습니다.

중구 중심부에 위치하여 편리한 교통망과 주변 상업 시설과의 연계성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 4,900,000원

인수 보증금: 0원

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다. 다만, 감정가가 상대적으로 낮은 수준으로 책정된 점을 감안할 때, 향후 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등에 대한 추가적인 심층 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.