나이스옥션 법원경매 울산 2025타경958 [1] 경상남도 양산시 동면 법기리 532-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 법기리 소재 ""법기리 본법회관"" 남서측 인근 개발제한구역 내에 위치하며, 인근은 자연림, 전답의 농경지, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 노폭 약 14m, 동측으로 노폭 약 5m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 하천 (법기천) (저촉), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역 <수도법>, 하천구역 <하천법>, 도시관리계획 입안중

제시목록 외의 물건

후면 지적 및 건물개황도와 같이 기호 (ㄱ)이 소재하며, 인접 필지 소유자가 사용중임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 1. 본건 토지 중 일부는 현황 및 등기사항전부증명서상 선하지에 약 1,202㎡ 저촉, 일부 현황도로 약 25㎡, 일부 하천에 약 160㎡ 저촉되는바, 공법상 제한의 정도를 감안하여 감정평가하였음.
2. 본건 토지 중 북동측 일부는 타인 점유부분으로 조사되는바, 추후 경매 진행시 재확인바람.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).
2.매각에서 제외되는 제시외 건물(ㄱ) 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경958 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 법기리 532-1

용도: 답 (논)

감정가: 99,664,200원

토지면적: 3257.00㎡ (약 985.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양

1.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 양산시 동면 법기리 소재 "법기리 본법회관" 남서측 인근 개발제한구역 내에 위치하고 있습니다. 주변은 자연림, 전답으로 이루어진 농경지, 그리고 단독주택 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에는 수려한 자연 경관으로 알려진 법기수원지가 있으며, 이는 휴식과 치유의 공간으로 각광받고 있습니다. 양산시는 법기마을 일원 정비사업과 연계하여 관광 인프라를 확충하려는 계획도 추진 중입니다. 또한, 개발제한구역 내 주민 정주 여건 개선을 위한 도시계획도로 개설 및 누리길 조성 사업 등이 진행 중이거나 계획 중에 있어, 지역 접근성 및 생활 환경 개선이 기대됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 권리 분석 결과, 본건 토지에는 다음과 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

* 갑1: 1999-10-29 접수, 소유권이전 (매매, 이복수)

* 을8: 2004-11-24 접수, 한국전력공사 지상권설정 (송전선 선하부지 1186㎡, 지상 30m~50m, 송전선 존속기간, 지료 10,792,600원) - 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 을13: 2004-11-24 접수, 한국전력공사 지상권설정 (합병한답 249㎡에 대한 지상권, 송전선 선하부지 16㎡, 지상 30m~50m, 송전선 존속기간, 지료 124,800원) - 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 갑2: 2007-10-10 접수, 소유권이전 (증여, 오명자)

* 을17: 2017-01-04 접수, 양산농업협동조합 근저당권 (360,000,000원) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 을18: 2017-01-04 접수, 양산농업협동조합 지상권설정 - 매각으로 소멸됩니다.

* 을25: 2021-06-14 접수, 양산농업협동조합 근저당권 (300,000,000원) - 매각으로 소멸됩니다.

* 갑4: 2025-03-05 접수, 임의경매 (양산농업협동조합) - 매각으로 소멸됩니다.

* 갑5: 2025-03-26 접수, 신용보증기금 가압류 (6,947,951원) - 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 666,947,951원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 한국전력공사의 구분지상권설정등기(을구 8번 및 13번)이며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 농업용지인 답(논)으로, 상업적 기능의 상권 분석보다는 주변 자연환경 및 개발 계획과의 연관성을 중심으로 판단하는 것이 적합합니다. 인근 법기수원지를 중심으로 한 자연 친화적 환경과, 개발제한구역 해제 및 관련 기반시설 확충 계획 등이 잠재적 가치 변화 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 토지는 개발제한구역 내 농경지로, 주변은 자연림과 단독주택이 혼재된 지역입니다. 법기수원지 등 자연 휴양 공간이 인근에 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 상업시설이나 편의시설 등 생활 편의 시설은 도심 지역에 비해 제한적일 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 선순위 지상권 인수: 한국전력공사가 설정한 지상권(을구 8번, 13번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지의 사용 및 활용에 제약을 발생시킬 수 있습니다. (송전선 선하부지 약 1,202㎡ 포함)

* 제시외 건물(ㄱ) 존재: 감정평가서상 기재된 제시외 건물(ㄱ)은 매각에서 제외되므로, 별도 처리가 필요합니다.

* 공법상 제한: 본건 토지는 개발제한구역, 자연녹지지역, 하천(법기천) 저촉, 상수원보호구역, 하천구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 등 다양한 공법상 규제를 받고 있습니다. 토지 일부가 현황 도로(약 25㎡) 및 하천(약 160㎡)으로 이용되고 있어, 실제 사용 가능 면적과 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 타인 점유 가능성: 토지 북동측 일부가 타인 점유 부분으로 조사되었으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 현황 도로 및 선하지 저촉: 토지 중 약 1,202㎡가 선하지로, 약 25㎡가 현황 도로로, 약 160㎡가 하천으로 저촉되는 부분이 있어 공법상 제한의 정도를 감안하여 감정평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시의 자연 녹지지역에 위치한 농지(답)입니다. 아름다운 자연 경관을 갖춘 지역이지만, 개발제한구역 등의 공법상 제한이 많고, 한국전력공사의 선순위 지상권이 존재하여 매수 시 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 농지 취득 자격 증명이 필수이며, 제시외 건물 및 일부 토지 현황(하천, 도로, 타인 점유) 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 주변 개발 계획 등은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 권리 관계 및 공법상 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 녹지 및 개발제한구역 해제 기대 지역: 양산시의 개발제한구역 정비 및 도시계획도로 개설 계획 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 법기수원지 인접 지역: 쾌적한 자연환경은 귀농·귀촌 또는 주말 농장 용도로의 활용 가능성을 시사합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 면적: 넓은 면적의 토지가 비교적 낮은 감정가에 나왔다는 점은 시장 상황에 따라 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰가를 직접 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 개발 계획, 입찰 참여자 수 등 다양한 외부 요인에 대한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가와 인수해야 할 권리(지상권), 농지 취득 제한 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.