나이스옥션 법원경매 울산 2025타경918 [1] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 2층216호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 서동 소재 ""KCC스위첸아파트"" 서죽 도로 월편에 위치하며, 주변은 상가지대, 단독주택 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대로변에 위치하고 일반시내버스 노선이 인근에 소재하여 일반대중교통편은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층건으로
외벽은 알미늄 복합판넬 및 강화유리창 마감 등이며
내벽은 몰탈위 페인팅 마감이고
창호는 샷시창입니다.

이용상태

상가구조로서 현재는 공실입니다.

설비내역

위생급배수설비,회재경보기,소화전,승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 방형의 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

동측으로 약 30미터 , 서윽으로 약25미터 북서측으로 약15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(우정혁신지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-08-30)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2016-12-20)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경918 (1)

소재지: 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 2층 216호

건물구분: 집합건물 (근린상가)

감정가: 480,000,000원

토지면적: 70.62㎡ (약 21.35평)

토지 지분: 70.62㎡ (약 21.35평)

건물면적: 135.12㎡ (약 40.88평)

건물 지분: 135.12㎡ (약 40.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOO (진영농업협동조합)

1. 1.

입지조건

1.1. 1.

위치 및 주변환경

본건은 울산광역시 중구 서동에 소재하며, KCC스위첸아파트 서측 도로변에 위치하고 있습니다. 주변은 상가지대, 단독주택 및 아파트 단지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

1.1. 2.

교통상황

대로변에 위치하며, 일반 시내버스 노선이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.1. 3.

토지 및 인접 도로

본건 토지는 대체로 방형의 토지로서 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 동측 약 30m, 서측 약 25m, 북서측 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.1. 4.

토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 2류(폭 15m~20m)와 접해 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.

1.1. 5.

주변 시설

인근에 KCC스위첸아파트 등 주거 단지가 밀집해 있으며, 상업 시설들이 함께 발달해 있습니다. (Search result integration)

1. 2.

권리분석

1.2. 1.

등기부현황

* 소유권 보존: 2016년 1월 25일 (지오오디개발주식회사)

* 근저당권 (말소기준권리): 2019년 12월 13일, 600,000,000원 (진영농업협동조합)

* 압류: 2023년 12월 5일 (김해세무서장)

* 압류: 2024년 1월 18일 (중구(울산광역시))

* 임의경매개시결정: 2025년 2월 17일 (진영농업협동조합, 510,095,801원)

* 가압류: 2025년 3월 21일, 90,518,410원 (서울보증보험주식회사)

총 등기부채권액은 690,518,410원입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다 (말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들).

1.2. 2.

임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 3.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요 없음)

1. 3.

상권분석

1.3. 1.

건물 용도 및 현황

본건은 제1종근린생활시설로 분류된 근린상가이며, 현재 공실 상태입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물에 해당합니다.

1.3. 2.

건물 상세 정보 (GOOD PRIME Ⅰ)

* 건축년도: 사용승인일 2016년 1월 18일

* 총 동 연면적: 11,584.49㎡ (약 3,507.07평)

* 대지 면적: 3,686.3㎡ (약 1,115.52평)

* 건폐율: 69.25%

* 용적률: 260.63%

* 총 호실 수: 61호

* 승강기: 3대 설치 (자주식 주차 73대 가능)

1.3. 3.

입지적 장점

아파트 단지 인근 및 대로변에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1. 4.

생활정보

1.4. 1.

주거 환경

주변 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 잠재적 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 2.

편의시설

상업지역 내 위치하므로 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

1. 5.

잠재적 리스크

1.5. 1.

공실 위험

현재 공실 상태이며, 경기 상황 및 상권 활성화 정도에 따라 공실 장기화 가능성이 있습니다.

1.5. 2.

관리비 및 유지보수

공실 상태이므로 관리비 납부 및 건물 유지보수 관련 사항을 사전에 확인해야 합니다.

1.5. 3.

토지이용계획상 제한

역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1. 6.

종합 의견

본건은 울산광역시 중구 서동의 상업지역 내 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 대로변에 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 현재는 공실 상태이나, 상권 활성화 및 배후 수요를 고려할 때 잠재력은 있다고 판단됩니다. 권리 관계 상 말소될 권리가 다수이므로 명확한 권리 인수가 가능합니다. 다만, 공실 상태 유지 및 상권 변화 가능성 등에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1. 7.

투자 포인트

* 우수한 입지: 대로변 및 아파트 단지 인근으로 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적인 상업지역: 일반상업지역으로 지정되어 있어 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 되는 권리가 없어 권리 인수가 명확합니다.

* 현재 공실: 저렴하게 인수하여 직접 운영하거나 임차를 맞출 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

감정가 480,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 공실률, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 고려하여 산정해야 하며, 권리 분석 상 특별히 인수할 부채가 없다는 점을 감안하되, 현재 공실임을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.