나이스옥션 법원경매 울산 2025타경940 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-8 범서미라클 3층319호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경940 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-8 범서미라클 3층 319호 (신주소: 경상남도 양산시 범어로 114)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1,2종 근린생활시설)

건물 규모: 총 9층 중 3층

준공 연도: 2017년

감정가: 188,000,000원

면적:

* 토지: 16.89㎡ (약 5.11평)

* 건물 (전용면적): 54.77㎡ (약 16.57평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제공된 감정평가서 요약 정보에 해당 내용이 누락되어 있습니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

* 교통상황: 제공된 감정평가서 요약 정보에 해당 내용이 누락되어 있습니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

* 인접 도로상태: 제공된 감정평가서 요약 정보에 해당 내용이 누락되어 있습니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제공된 감정평가서 요약 정보에 해당 내용이 누락되어 있습니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

* 주변 시설: 본건이 위치한 양산시 물금읍 일대는 양산 물금신도시 개발과 함께 신흥 주거 지역으로 발전하고 있습니다. 대규모 택지 개발 사업이 진행되었거나 예정되어 있으며, 아파트, 주택, 공원, 녹지, 교육 및 문화 시설 등이 조성될 예정입니다. 특히 물금역 시설 개선 사업, 부산대 동남권 의료 클러스터 및 바이오 랩 허브 사업, UN 국제물류센터 유치, 양산도시철도 건설 등 다양한 개발 호재가 있습니다. 이로 인해 풍부한 생활 인프라가 구축되고 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 양산시는 폐기물 처리 시설을 운영하며 자원화 및 수익 창출을 도모하고 있으며, 이러한 시설들이 지역 명소로 활용되는 사례도 있으나, 본건 주변과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 부산은행 근저당(144,000,000원, 2017-11-23)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소 예정 권리:

* 근저당 (을1) 부산은행 144,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (갑5) 현대카드 6,317,585원

* 가압류 (갑6) 신한카드 27,561,007원

* 가압류 (갑8) 오케이저축은행 5,275,813원

* 임의경매 (갑10) 부산은행 133,533,020원 (본 경매 개시)

* 말소되지 않는 권리:

* 지상권: (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

채무자 또는 소유자가 점유하고 있을 가능성이 높으며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.3. 상권분석

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 다만, 본건이 위치한 양산시 물금읍 범어리 일대는 신도시 개발과 함께 상권이 형성되고 발전하는 지역으로 보입니다. 주변에는 다양한 편의시설과 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 노브랜드 양산물금점, GS더프레시 양산범어점, GS더프레시 양산물금점 등 마트와 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 남양산역과 부산 2호선이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 제공된 감정평가서 요약 정보에 해당 내용이 누락되어 있습니다. 건축물대장상 철근콘크리트구조로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 제공된 감정평가서 요약 정보에 해당 내용이 누락되어 있습니다. 오피스텔로 사용 중인 것으로 보입니다.

* 설비 내역: 제공된 감정평가서 요약 정보에 해당 내용이 누락되어 있습니다.

* 주거 편의: 양산 물금신도시 지역은 대규모 주거단지 개발과 함께 생활 편의시설이 확충되고 있습니다. 마트, 병원, 학교, 공원 등이 가까이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교육 환경: 물금읍에는 초, 중, 고등학교가 다수 위치하고 있으며, 부산대학교 양산캠퍼스도 인근에 있어 교육 환경이 좋은 편입니다.

* 교통망: 본건은 남양산역(부산 2호선)과 가까워 부산 시내로의 접근성이 우수하며, 주요 도로망 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 일반적인 경매 절차와는 다른 복잡성이 있을 수 있습니다. 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 감정평가서 요약 정보 누락: 입지, 환경, 구조 등 핵심적인 감정평가 정보가 누락되어 있어, 정확한 현황 파악을 위해 현장 답사가 필수적입니다.

* 오피스텔 시장 변동성: 부동산 시장 상황, 금리 변동, 지역 내 공급량 증가 등에 따라 오피스텔 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수할 임차 보증금이 없는 점이 큰 장점입니다. 2017년에 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 양산시 물금읍은 지속적인 개발 사업과 인구 유입으로 성장 잠재력이 높은 지역입니다. 다만, 감정평가서 요약 정보의 누락은 반드시 현장 조사를 통해 보완해야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 점은 특이사항으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 임차인 인수 부담이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 호재: 양산 물금신도시는 다양한 개발 사업과 교통망 확충 등으로 인해 미래 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 비교적 좋은 상태를 유지하고 있을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석을 통해 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 매매 실거래가:

* 2025년 12월: 14,500만원 (7층)

* 2026년 4월: 14,339만원 (4층)

* 2026년 4월: 15,500만원 (7층)

최근 실거래가는 14,339만원에서 15,500만원 사이에 분포하고 있으며, 평균가는 약 14,779만원입니다. 본건의 감정가(18,800만원)는 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

본건은 3층으로, 최근 거래된 4층 및 7층의 시세를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 14,500만원 ~ 15,200만원

이 가격대는 최근 실거래가 수준을 반영하고, 인수 부담이 없는 점을 고려한 보수적인 접근입니다. 감정가 대비 약 77% ~ 81% 수준입니다. 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.