나이스옥션 법원경매 울산 2025타경935 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 742-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 소재 '남창공업단지' 남서측 인근에 위치하며
부근 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 소형 차량 또는 농기구 접근 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지이며, 농경지로 이용 중임.

인접 도로상태

지적공부상 맹지이나 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 시멘트포장도로를 통해 접근 가능
함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경935 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 742-2

토지면적: 2102.00㎡ (약 636평)

용도: 답 (농경지)

건물: 없음

감정가: 317,402,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부산은행 (본건 경매 신청 채권자)

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 유동화물건

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 소재 '남창공업단지' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 주로 농경지와 임야로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 소형 차량 또는 농기구의 접근은 용이하며, 제반 대중교통 상황은 보통으로 파악됩니다.

토지현황: 토지는 부정형의 형상을 하고 있으며, 남동측으로 하향하는 완경사지를 이루고 있습니다. 현재 농경지로 이용 중에 있습니다.

인접도로: 지적공부상 맹지에 해당하지만, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 시멘트포장도로가 있어 이에 통한 접근이 가능합니다.

토지이용계획: 본 건은 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 (2025-01-16)으로, 축종별 거리제한 500m 미만 축종 및 800m 미만 축종에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 모든 권리관계는 말소기준권리인 근저당권(부산은행, 2018-03-21 접수, 을1)을 포함하여 모두 말소 예정입니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 깨끗한 권리 상태의 토지를 취득하게 됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 건은 주로 농업용으로 이용되는 지역에 위치하고 있으며, 인근 '남창공업단지'가 존재합니다. 이로 인해 일부 배후 수요가 존재할 가능성은 있으나, 직접적인 상업시설이나 유동인구는 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 지역 개발 현황 및 공업단지와의 연계성을 면밀히 고려한 추가 분석이 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건 소재지 자체보다는 인근 읍면 지역을 통해 편의시설 및 생활 인프라를 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다. '남창공업단지' 인근에 위치하여 해당 단지 종사자들의 접근성이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 매우 중대한 리스크가 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인하고 준비하셔야 합니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용 시 가축 사육과 관련된 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지: 비록 현황상 도로 접근은 가능하나, 지적공부상 맹지에 해당하므로 건축 등 개발 시 도로 확보 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 권리관계 불일치 가능성: 물건명세서 상에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보상 해당 지상권(을2)은 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이 부분은 실제 매각물건명세서 및 등기부등본 확인 시 반드시 재검토하여 명확히 확인해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농경지로서 농지취득자격증명 취득 가능성이 가장 중요한 관건입니다. 자격증명 취득이 가능하다면, 모든 선순위 권리가 말소되어 권리상 매우 안전한 토지를 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 확보할 수 있는 기회입니다. 생산관리지역에 속하나, 가축사육 제한 및 맹지라는 점은 향후 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 남창공업단지와의 인접성은 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 현재로서는 농업적 가치에 중점을 두는 것이 합리적인 접근 방안입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 취득이 가능한 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 가격으로 토지 확보 기회 제공.

* '남창공업단지' 인근이라는 입지 조건을 활용한 잠재적 개발 가치.

* 모든 선순위 권리가 말소되어 권리상 매우 안전한 물건.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 317,402,000원입니다. 본 경매 물건은 인수되는 보증금(임차인 관련)이 없으므로, 감정가를 기준으로 하여 향후 시장 조사, 본 건의 농지취득자격증명 취득 용이성, 실제 토지 이용 가능성, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.