나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11367 [1] 울산광역시 남구 장생포동 227-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울감정 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 장생포동 소재 ""장생포초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 나지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

* 일련번호(1) : 자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로 주상나지상태입니다.
* 일련번호(2) : 완경사지내 부정형의 토지로 주상나지상태입니다.
* 일련번호(3) : 완경사지내 부정형의 토지로 주상나지상태 및 일부 타인점유입니다.
* 일련번호(4) : 완경사지내 부정형의 토지로 주상나지상태 및 일부 도로입니다.
* 일련번호(5) : 자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로 주상나지상태 및 일부 도로입니다.
* 일련번호(6) : 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업용건부지입니다.
※ 본건 일련번호(1~5) 토지는 기준시점 현재 주상나지상태로 ‘울산중장비직업전문학교’의 실습장으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

* 일련번호(1) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 출입 가능합니다.
* 일련번호(2,3) : 남측으로 지적도상 소폭의 도로와 접합니다.
* 일련번호(4) : 서측으로 세로가 개설되어 있으며, 본건의 일부가 세로인 도로입니다.
* 일련번호(5) : 남서측으로 중로와 접하고 북서측으로 세로가 개설되어 있으며, 본건의 일부가 세로인 도로입니다.
* 일련번호(6) : 남서측으로 중로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1~4) : 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2017-03-30)(장생포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.
* 일련번호(5,6) : 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2017-03-30)(장생포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-12-20)(장생포)입니다.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(1~3) 토지의 공부상 지목은 ‘전, 도로’이나 현황은 주상나지상태이며 일련번호(4,5) 토지의 일부는 별첨 사진용지와 같이 일부가 현황 도로로 이용 중에 있으며, 이를 감안하여 토지를 감정평가하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 일련번호(1~6) 토지는 울산광역시 남구청으로부터 건축허가(허가일:2021년11월23일, 허가번호:2021-건축허가과-신축허가-128)를 받은 것으로 확인되었으나, 허가사항 존치여부 등은 확인을 요하며, 일련번호(3) 토지의 일부는 별첨 사진용지와 같이 타인이 점유하고 있는 것으로 조사되었으며, 이를 감안하여 토지를 감정평가하였으며, 본건 토지 일부상에 별첨 사진용지와 같이 타인소유의 이동가능한 컨테이너 및 방갈로, 그늘막, 전화박스, 휴게실 등이 소재하나 본 감정평가에는 포함하지 아니하였으며, 토지에 미치는 영향은 미미하다고 판단됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호(7)] 경량철골구조 판넬지붕 단층으로
내·외벽 : 판넬잇기 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 사진용지와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하여 감정평가하였으며, 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)은 소규모의 부합물 및 종물로서 토지에 미치는 영향은 미미한 편입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(7-1~7-4)
2. 목록1~3 토지의 공부상 지목은 '전, 도로'이나 현황은 주상나지임.
3. 목록4,5 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중에 있고 이를 감안한 감정평가액임.
4. 목록1~6 토지의 울산광역시 남구청의 건축 허가사항 존치여부(허가일:2021년11월23일, 허가번호:2021-건축허가과-신축허가-128) 등은 확인을 요함(감정평가서 참조).
5. 목록3 토지의 일부는 타인이 점유하는 것으로 확인되어 입찰시 확인요함. 본건 감정평가액은 이를 감안한 가격임.
이 건 토지 일부에 타인소유의 이동가능한 컨테이너 및 방갈로, 그늘막, 전화박스, 휴게실 등이 소재하나 매각에서 제외함.
6.목록1~5토지는 현재 '울산중장비직업전문학교'의 실습장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11367 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 물건 상세내역

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 227-10

용도: 근린시설

토지면적: 7795.00㎡ (약 2358.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 199.20㎡ (약 60.26평)

건물 제시외면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 지목: 전, 도로 (현황: 주상나지)

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

건물 용도: 제2종근린생활시설

1.3. 감정평가액

감정가: 11,696,566,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 울산광역시 남구 장생포동 소재 장생포초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 주택, 나지, 학교 등으로 형성되어 있으며, 과거 고래잡이 산업의 중심지였던 장생포는 현재 고래문화특구, 고래박물관, 생태체험관 등이 조성되어 관광지로 개발되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상태

제차량으로 본건 및 인근까지 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지별로 인접 도로상태가 상이하며, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. (자세한 내용은 제공된 정보 참조)

2.3. 토지 이용 및 현황

일련번호(1~5) 토지는 기준시점 현재 주상나지 상태로 ‘울산중장비직업전문학교’의 실습장으로 이용 중입니다.

일련번호(1~3) 토지는 공부상 지목이 '전, 도로'이나 현황은 주상나지 상태입니다.

일련번호(4,5) 토지의 일부는 현황 도로로 이용 중에 있으며, 이는 감정평가액에 반영되었습니다.

일련번호(3) 토지의 일부는 타인이 점유하는 것으로 확인되어 입찰 시 확인이 필요합니다.

토지 제시외 물건으로 이동 가능한 컨테이너, 방갈로, 그늘막, 전화박스, 휴게실 등이 소재하나 매각에서는 제외됩니다.

토지 일부에 대해 2021년 11월 23일 건축 허가(허가번호: 2021-건축허가과-신축허가-128) 사항이 있었으나, 해당 허가사항 존치 여부는 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 4월 18일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

그 외 다수의 근저당권, 지상권, 임의경매, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,486,388,172원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김외출

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-07-18, 대항력: 없음

* 임차인: 방혜자

보증금: 5,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2004-07-26, 대항력: 있음

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 내에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 장생포동 일대는 과거 포경 산업의 중심지에서 현재는 고래를 테마로 한 문화관광 특구로 조성되어 관광객 유입이 증가하고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재되어 있어 지역 생활 기반 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업적 잠재력

근린생활시설 용도와 넓은 토지 면적을 바탕으로 상업적 개발 또는 활용 잠재력이 있습니다.

울산시와 남구청은 장생포를 글로벌 관광 도시로 육성하기 위해 2027년까지 약 450억 원 이상의 예산을 투입하여 다양한 관광 인프라 확충 및 콘텐츠 개발을 추진하고 있습니다. 이러한 개발 계획은 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

장생포초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

5.2. 공공시설 및 교육기관

장생포초등학교 외 교육 관련 시설 및 야음장생포동 행정복지센터 등 공공시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 관광 및 문화시설

고래박물관, 고래생태체험관, 고래문화마을 등 다양한 고래 테마 관광 시설이 밀집해 있습니다. 현재도 다양한 관광 개발 사업이 진행 중으로, 이는 지역 이미지 제고 및 방문객 증가에 기여할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인 방혜자(보증금 500만원)의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.

6.2. 물건 명세 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전, 도로'이나 현황은 주상나지 상태로 이용 중입니다.

* 토지 일부 현황 도로 이용: 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 허가사항 존치 여부 확인 필요: 2021년 건축 허가 건에 대한 이행 여부 확인이 요구됩니다.

6.3. 점유 및 관리 리스크

* 토지 일부 타인 점유: 입찰 전 현장 확인 및 명도 관련 협상 필요성이 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너, 방갈로 등의 시설물에 대한 현황 파악 및 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 근린생활시설로서, 넓은 토지 면적과 현재 진행 중인 장생포 관광 개발 사업 등 미래 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 토지 일부의 타인 점유 및 현황 도로 이용, 건축 허가사항 확인 필요 등 명확히 확인하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요인들을 가지고 있습니다. 현장 방문을 통한 면밀한 조사를 바탕으로 잠재적 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7795.00㎡ (약 2358.09평)의 넓은 면적은 향후 개발 및 활용 가치가 높습니다.

* 관광 개발 호재: 장생포 관광특구 개발 사업 진행으로 인한 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 근린생활시설 용도: 상업적 활용 및 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 11,696,566,000원에서 인수 보증금 5,000,000원을 제외한 금액을 바탕으로, 현장 조사 결과 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.