나이스옥션 법원경매 울산 2025타경891 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 250-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 소재 ""상정마을"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지,자연림,단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 완경사지에 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, <추가기재>-,해당지번 중 559㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 「국가지리정보 보완관리규정」 제10조11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 본건 토지상에 연고미상의 분묘 2기가 소재하는 것으로 조사되어 이를 감안하여 평가하였으며, 경매진행시 소유권 여부는 확인을 요합니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).
2. 식재된 제시외 수목(배나무 등) 매각에 포함.
3. 미확인 분묘 소재 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경891 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

물건 고유번호: 2025타경891 (1)

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 250-1

용도: 전 (밭)

토지 면적: 1808.00㎡ (약 547평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

1.3. 감정가

감정가: 198,880,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 소재 "상정마을" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. [cite: original] 울산광역시 울주군의 동남부에 위치하며, 울주군청 소재지인 청량읍에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. [cite: original] 국도 제14호선 및 울주군도 34호선이 인근을 지나고 있어 시내 및 주변 지역으로의 접근성이 있습니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 본건 토지는 맹지입니다. [cite: original] 따라서 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 도로 통행에 대한 법적 또는 사실상의 해결책이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있습니다. [cite: original] 또한, 토지 면적 중 559㎡는 전원개발사업구역으로 지정되어 있으며, 이는 관련 법률에 따라 개발이 제한될 수 있는 구역입니다. [cite: original] 청량읍 전체 면적의 상당 부분(약 85%)이 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 많습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 12번의 구분지상권 설정 등기(2021년 6월 3일 등기, 한국전력공사)는 매각 후에도 인수됩니다. [cite: original] 이 구분지상권은 토지상에 존재하는 연고 미상의 분묘 2기를 위한 것이며, 분묘기지권의 성립 가능성과 관련이 있습니다. [cite: original]

3.2. 임차인 현황

본건에는 인수되는 보증금 합계 0원의 임차인이 있는 것으로 파악됩니다. [cite: original] 다만, 임대차 관계는 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 및 주요 권리)

말소기준권리는 2019년 6월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을11)입니다. [cite: original] 해당 경매 개시 결정 등기(갑9)는 농협은행이며, 총 등기부 채권액은 114,000,000원입니다. [cite: original]

4. 상권분석

4.1. 지역 경제 및 편의시설

본건 인근 상정마을을 중심으로 농경지가 분포하고 있으며, 비교적 한적한 지역입니다. [cite: original] 매월 2일과 7일에는 덕하5일장이 열려 지역 주민들의 생활 편의 및 경제 활동의 중심 역할을 합니다. 또한, 문수초등학교, 삼정초등학교, 청량중학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 접근성 및 개발 가능성

국도 제14호선 등을 통해 울산 시내 및 주변 지역으로의 접근이 용이한 편입니다. 다만, '개발제한구역' 및 '자연녹지지역'이라는 점은 향후 대규모 상업시설이나 주거단지 개발에 제약을 가할 수 있습니다. [cite: original]

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 환경

본건은 농경지로 이용되고 있으며, 주변 환경은 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 이루어져 있어 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 제공합니다. [cite: original] 울산시의 주요 식수원인 회야댐이 동천리 및 중리 일원에 위치하고 있어, 수자원 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

5.2. 기반 시설

본건 지역에는 한국전력공사의 신울산전력소가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제약

본건은 '맹지'로서, 도로 접근성에 대한 문제가 있습니다. [cite: original] 또한, 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 전원개발사업구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제한이 따릅니다. [cite: original]

6.2. 분묘 및 권리 인수

토지 상에 연고 미상의 분묘 2기가 소재하는 것으로 조사되었으며, 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포합니다. [cite: original] 특히, 매각으로 소멸되지 않는 한국전력공사의 구분지상권이 이미 설정되어 있어, 토지 이용 시 제약을 받을 수 있습니다. [cite: original]

6.3. 수목의 포함

매각 대상에 식재된 제시외 수목(배나무 등)이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다. [cite: original]

6.4. 유동화 물건 및 미상 정보

본건이 '유동화 물건'이라는 점은 자산유동화 과정에서 발생한 권리 관계 또는 특이사항이 있을 수 있음을 시사합니다. [cite: original] 또한, 임대관계가 미상이라는 점은 잠재적인 점유 관련 분쟁의 소지를 안고 있습니다.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 250-1 토지는 비교적 낮은 감정가에 비해 맹지, 엄격한 토지이용 규제, 인수되는 구분지상권 및 분묘기지권 가능성 등 다수의 명확한 리스크 요인을 안고 있는 물건입니다. [cite: original] 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다. [cite: original]

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매입 기회

다수의 리스크 요인으로 인해 일반적인 경매 참여자들이 접근을 꺼릴 수 있어, 경쟁률이 낮아 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승

향후 개발 제한 구역 해제 또는 토지 이용 규제 완화 등 정책 변화가 있을 경우, 숨겨진 가치를 발현할 가능성이 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점이며 불확실성이 높습니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으나, 명확히 인지되는 위험 요인들을 고려하여 감정가 198,880,000원 대비 상당히 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 특히, 맹지라는 점과 인수되는 구분지상권 및 분묘기지권 관련 비용, 농지취득자격증명 발급 절차 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.