나이스옥션 법원경매 울산 2025타경854 [1] 경상남도 양산시 어곡동 1124-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 '경남외국어고등학교' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건 1) 사다리형의 토지이며, 도로임.

대상물건 3), 6), 7), 9) 부정형의 토지이며, 도로임.

대상물건 2), 4), 5), 11), 12) 부정형의 토지이며, 잡종지임.

대상물건 8), 10) 부정형의 토지이며, 상업용임.

인접 도로상태

대상물건 1) 동측으로 세로에 접함.

대상물건 4) 서측으로 세로(불)에 접함.

대상물건 5), 8) 남동측으로 중로에 접함.

대상물건 10) 북측으로 세로에 접함.

대상물건 11) 인접필지를 통해 접근 가능함.

대상물건 12) 남동측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(3),(5),(6),(7).(9),(10) :일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(2) :일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(4),(8) :일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당부서에 별도로 문의하시기 바랍니다.

일련번호(11) :일반공업지역, 하천, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>

일련번호(12) :일반공업지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트 및 경량철골구조 스라브및 기타지붕 2층 건물로서,
외벽: 치장벽돌붙임 등임.
창호: 강화유리 등임.

기호(나): 철근콘크리트 및 경량철골구조 스라브및 기타지붕 지하1층 지상4층 건물로서,
외벽: 치장석붙임 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가): 제2종근린생활시설

기호(나): 제2종근린생활시설, 기숙사

설비내역

위생설비, 급/배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(8-1~8-4 및 12-1).
2. 목록3,7토지는 지분매각.
3. 목록2,4,5토지는 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으나 매수시 농지취득자격증명 불요

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경854 (1)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 어곡동 1124-11

1.3. 물건종별

근린시설

1.4. 감정가

4,030,416,550원

1.5. 토지정보

총 토지면적: 2799.00㎡ (약 846.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2353.80㎡ (약 712.01평)

건물 제시외면적: 131.05㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 경매정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOOO (하북농업협동조합)

공동담보, 농지취득자격증명 (매수 시 농지취득자격증명 불요)

1.7. 주요 특징

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(8-1~8-4 및 12-1).

2. 목록3,7토지는 지분매각.

3. 목록2,4,5토지는 전용허가 없이 토지 현황 변경 시 원상회복명령 가능성 있으나, 매수 시 농지취득자격증명 불요.

1.8. 건축물대장 상 주소

경상남도 양산시 어실로 361 (어곡동) 및 363 (어곡동) (건물등기부상 1172번지)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 '경남외국어고등학교' 남측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 공장 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 물건의 정확한 소재지는 양산시 어곡동 1124-11번지이나, 건축물대장상으로는 1172번지 내 어실로 361, 363번지에 건물이 등재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 주변 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 산업단지 내 위치: 물건지는 어곡공단 내에 자리하고 있어, 공단 내 근로자 및 관련 업종 종사자들을 위한 시설로 활용 가능성이 높습니다.

* 인근 학교: 경남외국어고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설과의 연계성을 파악할 수 있습니다.

* 대중교통: 지역 내 버스 노선이 운행되고 있으나, 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8, 2011년 12월 07일, 근저당권, 하북농업협동조합, 2,200,000,000원

3.2. 총 채권액

토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액: 4,040,000,000원

3.3. 주요 권리 사항

* 채권자이자 임의경매 신청인: 하북농업협동조합 (총 채권액 4,040,000,000원의 근저당 권리 보유)

* 말소예정 권리: 을8 근저당권을 포함하여 을18, 을19, 을20 근저당권, 갑44/갑32 가압류, 갑45/갑33 압류, 갑46/갑34 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 말소기준권리보다 우선하는 권리가 있는지는 별도 확인 필요)

* 인수되는 권리: 공고상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 존재할 수 있으므로, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 용도

대상 물건의 토지는 일반공업지역으로 분류되며, 일부는 하천구역 및 하천 예정지로 지정되어 있습니다. 건물은 제2종 근린생활시설 및 기숙사로 이용 중이거나 이용 가능한 용도로 파악됩니다.

4.2. 지역 특성

어곡공단 내 위치한 산업형 상권으로, 주변에 다수의 공장과 관련 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 해당 지역의 주요 수요층을 파악하는 데 중요한 요소입니다.

4.3. 잠재적 활용

* 제2종 근린생활시설: 공단 내 근로자들을 위한 식당, 편의점, 서비스 업종 등으로 활용이 가능합니다.

* 기숙사: 공단 내 사업장들의 기숙사 용도로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 경남외국어고등학교가 있으며, 어곡공단 내 편의시설 및 소규모 상가들이 일부 존재합니다. 양산 시내 중심지로의 접근 시 대형마트, 병원, 금융기관 등 보다 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

주변이 공업 지역 및 근린생활시설로 구성되어 있어, 주거 쾌적성은 다소 떨어질 수 있으나, 업무 및 시설 운영 측면에서는 유리한 입지입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 지분매각 토지: 목록 3, 7 토지는 지분 매각으로 진행되므로, 다른 지분 소유주와의 관계 및 향후 토지 활용 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 원상회복 명령 가능성: 목록 2, 4, 5 토지의 경우, 전용 허가 없이 토지 현황이 변경되었다면 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 존재합니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 개발 제한: 일부 토지가 하천구역 및 하천 예정지로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육 제한 구역: 해당 지역은 모든 축종에 대한 사육이 제한되므로, 축산업 관련 활용은 불가합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물들의 현황, 법규 준수 여부, 철거/철거 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 임대차 계약 내용 및 점유 현황에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 근린생활시설 및 기숙사 용도로 활용 가능한 부동산입니다. 어곡공단 내에 자리하고 있어 산업단지 관련 수요를 겨냥한 사업에 유리한 입지입니다. 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 지분 매각 및 원상회복 명령 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 말소기준권리 확인 결과, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 제시외 건물 포함 및 임대관계 미상 등은 추가적인 확인 및 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 수요 활용: 어곡공단 내 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

* 다용도 활용 가능성: 제2종 근린생활시설 및 기숙사 복합 운영을 통해 수익 모델 다각화가 가능합니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 함께 취득하여 통합적인 관리 및 운영이 용이합니다.

* 명도 용이성: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰 가능한 가격 범위를 산정하는 것으로, 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가는 감정평가액, 물건의 현황, 권리관계, 주변 시세, 투자자의 수익률 목표, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정평가액은 4,030,416,550원이며, 채권 총액은 4,040,000,000원입니다. 입찰 시에는 상기 언급된 잠재적 리스크와 투자 포인트를 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.