나이스옥션 법원경매 울산 2025타경880 [1] 울산광역시 북구 신천동 799 신천효성해링턴플레이스아파트 104동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 신천동 소재 '동대초등학교"" 동측 인근에 위치하는 '신천효성해링턴플래이스' 104동 2층 201호로서 주위는 공동주택 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건 단지는 차량 출입이 자유로우며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 21층 건물내 2층 201호로서
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 및 장식석 마감 등.
내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 마감 등.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설, 소화전 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형에 가까운 토지이며 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 4면이 포장도로에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(신천2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-04-23)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계은 미상임.
2. 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

물건 비고

1.재매각임. 매수신청보증금 30%.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경880 (1)

소재지: 울산광역시 북구 신천동 799 신천효성해링턴플레이스아파트 104동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 373,000,000원

토지면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

토지지분: 38.8023㎡

건물면적: 84.14㎡ (약 25.45평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.1449㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각

건축년도: 2018년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕, 21층 중 2층

총 세대수: 914세대 (단지 전체 기준)

주차대수: 988대 (단지 전체 기준)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 울산광역시 북구 신천동 소재 '동대초등학교' 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

교통상황: 단지 내 차량 출입이 원활하며, 인근에 대중교통 수단이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로상태: 단지는 4면이 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(신천2지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류, 중로2류(저촉), 중로3류(집산도로)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 19일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 금231,000,000원)입니다.

등기부상 권리 내역:

* 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 근저당권 2건 (국민은행)

* 압류 2건 (동울산세무서장, 국민건강보험공단)

* 임의경매 1건 (국민은행)

등기부채권 총액: 471,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신천동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 단지 내 상가를 비롯하여 인근 상업지역에 소매점, 병원, 은행 등 기본적인 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 인근에 대형마트(차량 이동 시) 및 다수의 소규모 상점, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설이 근접해 있습니다.

교육시설: 단지 인근에 동대초등학교가 위치하며, 신천중학교, 울산예술고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 자가용 이용 시에도 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 대상 물건으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

매수신청보증금: 재매각의 경우 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 감정가의 30%입니다.

임차인 존재 가능성: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소입니다. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 저촉: 토지이용계획 상 '중로2류(폭 15m~20m)(저촉)' 항목이 있으나, 이는 도로에 인접해 있음을 의미하는 것으로 해석됩니다. 다만, 향후 도로 확장 등 도시 계획에 따른 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

혐오시설: 본건 주변에 특별히 인지되거나 보고된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합의견

본건은 울산 북구의 신축급 아파트로, 초등학교를 비롯한 교육 시설과 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 환경을 자랑합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 보증금 30%의 높은 매수신청보증금 또한 유의해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 비교적 신축인 효성해링턴플레이스 아파트라는 점.

* 생활 인프라가 잘 구축된 주거 지역 내 위치.

* 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력.

* 적절한 감정가 대비 시세 반영을 통한 시세 차익 기대.

1.8. 예상입찰가

감정가 373,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 85% 수준인 약 317,050,000원에서 90% 수준인 약 335,700,000원 사이를 잠재적 입찰 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시세 변동 및 경매 당시 경쟁 상황에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 권리 분석을 재검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.