나이스옥션 법원경매 울산 2025타경794 [1] 경상남도 양산시 어곡동 1707-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운감정 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 ""경남외국어고등학교"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 잡종지, 임야 및 농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 현황 나지 상태임.
기호(2): 부정형의 토지로서 잡종지 및 일부 현황 도로임.
기호(3): 부정형의 토지로서 임야기타(현황 나지상태)임.
기호(4): 부정형의 토지로서 임야기타(현황 나지상태)임.
기호(5): 부정형의 토지로서 임야기타(현황 나지상태)임.
기호(6): 부정형의 토지로서 현황 도로 등임.
기호(7): 부정형의 토지로서 답기타(현황 나지상태)임.
기호(8): 부정형의 토지로서 답기타(현황 나지상태)임.
기호(9): 부정형의 토지로서 답기타(현황 나지상태)임.

인접 도로상태

기호(1, 4, 5, 7~9): 공히 세로(가)에 접함.
기호(2,6): 현황 세로(가)에 접함.
기호(3): 지적도상 세로(불)에 접하나 현황은 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2):자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3):자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(4):자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(5):자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(6):자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(7):자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(8):자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(9):자연녹지지역, 준공업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 토지상에 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)과 기호(4) 토지상에 제시외 건물(ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(6) 토지는 지목이 답이나 현황 도로 등으로서 현황에 의거하여 평가하고 지목에 따른 가격을 명세서 하단에 부기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록6~9에 대하여 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상회복명령 발하여질 가능성 있음
3.목록6 토지의 지목은 '답'이나 현황은 '도로 등'이며 현황에 의거하여 평가한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경794 (1)

소재지: 경상남도 양산시 어곡동 1707-3

토지면적: 285.00㎡ (약 86.21평)

용도: 답

감정가: 51,746,000원

매각대상: 토지매각 (토지 전부 매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 알OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (알찬)

1.1. 입지조건

주변환경: 본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 "경남외국어고등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 잡종지, 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.

1.2. 권리분석

권리 내역:

* 말소기준권리: 2020년 5월 22일 접수된 김천중앙새마을금고의 근저당권 (을10) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 없습니다. (임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원)

등기부 요약:

* 최초 소유권: 1981년 쌍용양회공업주식회사

* 현 소유권 이전: 2019년 4월 19일 양찬석 (매매)

* 가등기: 2020년 7월 22일 김광숙 (소유권이전청구권가등기) - 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임의경매 개시 결정: 2025년 1월 24일 알찬 (채권자)

등기부채권 총액: 1,320,000,000원 (김천중앙새마을금고 근저당)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건은 주로 잡종지, 임야, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 경남외국어고등학교가 있어 교육시설과의 연계성이 있습니다. 지역 개발 현황에 따라 상권 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 주변이 주로 자연녹지 및 농경지 위주로 구성되어 있어 활발한 상권 형성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 대중교통 이용이 가능하여 양산시 시내 접근성은 확보될 것으로 보입니다.

주거환경: 주변이 농경지 및 임야 등 자연환경으로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

주변 시설 검색: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 6~9번 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다. (주의사항 2)

* 현황과 공부상 지목 불일치: 목록 6번 토지의 지목은 '답'이나 현황은 '도로 등'으로 평가되었으며, 이는 추후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. (주의사항 3, 감정평가서 요약)

* 토지 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성: 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (주의사항 2)

* 맹지 상태: 기호(3) 토지는 지적도상 도로에 접하나 현황은 맹지 상태로, 접근성이 매우 제한적입니다. (감정평가서 요약)

* 제시외 건물 존재: 본건 기호(2) 토지상에 제시외 건물 (ㄱ~ㄷ)과 기호(4) 토지상에 제시외 건물 (ㄹ)이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 별도로 처리해야 할 문제가 될 수 있습니다.

* 복합 토지 이용계획: 기호(9)번 토지는 자연녹지지역과 준공업지역에 걸쳐 있어, 향후 개발 시 토지 이용 계획 및 건축 행위에 복합적인 고려가 필요합니다. (감정평가서 요약)

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 토지 매각 건으로, 감정가는 51,746,000원입니다. 주로 농경지 및 임야, 잡종지로 구성되어 있으며, 일부는 현황상 도로로 이용되고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확한 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

가장 큰 리스크 요인은 농지취득자격증명 필요 여부와 현황과 공부상 지목의 불일치, 그리고 맹지 상태의 토지가 포함되어 있다는 점입니다. 또한, 무단으로 토지 형질이 변경된 경우 원상회복 명령의 가능성도 주의해야 합니다.

주변 개발 및 도시 계획에 따라 가치 상승 잠재력은 있으나, 현재 상태로는 농지 관련 법규 및 현황 상의 문제점들을 반드시 확인하고 해결해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시의 성장 가능성: 양산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경남외국어고등학교 인접: 교육 시설과의 근접성은 주변 지역의 안정적인 수요를 기대하게 합니다.

* 토지 활용 잠재력: 현재 일부는 도로로 이용되는 등 다용도 활용 가능성이 있으며, 향후 도시 계획 변화에 따라 개발 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

향후 현장 조사, 주변 시세 조사, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 소요 비용, 원상회복 관련 소요 비용 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 금액은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.