나이스옥션 법원경매 울산 2025타경565 [1] 울산광역시 북구 효문동 812-1 울산아파트형공장 1동 7층716호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구효문동 효정고등학교 북서측 인근에 소재하며 주변은 공장지대로
공장, 화물터미널, 운전학원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고 버스정류소가 인근에 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층건내 7층으로 주요마감은
외벽 : 페인팅
내부 : 인테리어
창호 : 샤시 등

이용상태

아파트형공장.(폐문으로 내부 미확인).

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기, 화재관리설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고이고 평탄한 사다리형지로 아파트형공장부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭20미터정도의 도로에 접하며 차량 출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-19)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 국가산업단지(울산미포국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 특별대책지역(대기보전특별대책지역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

건축물현황도중 7층평면도 및 7층에 게시된 안내도의 716호와 현관호실표시 716호의 위치가
일치하여 7층평면도의 716호 위치(감정평가명세표 일련번호1)를 본건으로 보고 평가하되,

건축물현황도중 단위세대평면도는 7층평면도 및 7층에 게시된 안내도의 704호 위치이며 현관
호실 또한 704호이므로 단위세대평면도가 오류일 것으로 추정되나 확정할 수는 없으므로 단
위세대평면도의 위치 즉 7층평면도의 704호 위치(감정평가명세표 일련번호1-1)를 본건으로
본 평가를 추가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

울산광역시 북구에 사실조회한 결과 집합건축물대장 현황도(평면도)에 오류가 있는 것이 확인되어 2026.4.10. 자로 울산광역시 북구에서 직권으로 정정처리함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경565 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 부동산 기본사항

소재지: 울산광역시 북구 효문동 812-1 울산아파트형공장 1동 7층716호

용도: 공장

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층건 중 7층

이용상태: 아파트형공장 (폐문으로 내부 확인 불가)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.79㎡ (약 12.64평)

토지지분: 41.79㎡ (약 12.64평)

건물면적: 145.60㎡ (약 44.04평)

건물지분: 145.6㎡ (약 44.04평)

제시외 면적: 없음

1.4. 감정가

총 감정가: 119,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 울산광역시 북구 효문동 효정고등학교 북서측 인근에 소재하고 있습니다.

주변은 공장, 화물터미널, 운전학원, 근린생활시설 등이 혼재된 공장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

건물 북측 및 서측으로는 폭 20미터 정도의 도로에 접해 있어 차량 출입이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역에 해당합니다.

주요 용도지역 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* 중로1류 (폭 20m~25m) (보조간선도로)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 장애물제한표면구역

* 국가산업단지 (울산미포국가산업단지)

* 지원시설구역

* 특별대책지역 (대기보전특별대책지역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 국민은행 근저당(을8)입니다.

이하 후순위 권리인 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 271,656,355원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

임대차 관계가 불명확하므로, 실제 점유 현황 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각과 동시에 소멸되어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 확인되었으나 임대관계가 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/산업 시설

본 물건은 울산미포국가산업단지와 인접 또는 근거리에 위치하여 관련 산업 시설 및 근로자들을 대상으로 하는 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

화물터미널, 운전학원 등 다양한 시설이 주변에 있어 산업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

효정고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 오류 정정

울산광역시 북구에서 집합건축물대장 현황도(평면도) 상의 오류를 확인하고 2026년 4월 10일 직권으로 정정 처리한 사실이 있습니다. 이는 도면상의 위치 오류 가능성이 있음을 시사하며, 평가 시 이를 감안하였으나 정확한 도면 확인이 필요합니다.

6.2. 미확인 내부 상태

본 건은 폐문으로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다.

따라서 건물 내부의 정확한 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등은 알 수 없으며, 이는 잠재적 수리 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 현재까지 파악되지 않아, 해당 호실의 점유자가 누구인지, 임대차 계약의 내용(보증금, 차임 등)은 어떠한지에 대한 정보가 없습니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임이 미상인 경우, 이는 예상치 못한 금전적 부담이나 명도상의 어려움으로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 자체적인 조사를 수행한 결과, 본 물건지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설이 특정되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 준공업지역의 아파트형공장으로, 울산미포국가산업단지 등 산업단지와의 접근성이 뛰어나 산업 관련 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

전반적인 권리관계는 소멸되는 권리가 많아 비교적 명확하나, 건물 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 불명확성은 주요 리스크 요인입니다.

다만, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 울산미포국가산업단지를 중심으로 한 산업단지 배후 수요 확보 용이

* 준공업지역 내 위치하여 공장, 창고 등 다목적 활용 가능성

* 철근콘크리트 구조로 건물 내구성 및 안정성 확보

* 임대 관계 등 명확화 시, 시세 대비 저렴한 투자 기회 모색 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 인수 부담은 없습니다.

감정가 119,000,000원을 기준으로 하되, 정확한 시장 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 건물의 실제 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 방문 및 추가적인 부동산 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.