나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1057 [1] 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1057 [1] 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경1057 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층302호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 95,354,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 울산지방법원 2025타경1057 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층302호

(본 건은 근린생활시설로서, 상가동 내의 호실입니다.)

1.2. 물건 기본 정보

용도: 근린생활시설

감정가: 278,000,000원

토지면적: 33.38㎡ (약 10.10평)

건물면적: 32.15㎡ (약 9.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.3. 주요 건물 현황

건물의 구조는 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕 지하3층 건물 내 제302호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감, 내벽은 석고 보드위 페인팅, 바닥은 타일 마감 등으로 건물 상태는 양호한 것으로 판단됩니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비 등 상가로서 필요한 기본 설비는 갖추고 있습니다.

이용상태: 현재 근린생활시설(공실) 상태입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지역 및 주위환경

본 건은 양산 사송신도시에 위치한 대단위 아파트 단지인 '사송더샵데시앙3단지' 상가동 내에 소재합니다. 주위는 공동주택(아파트) 단지와 이를 지원하는 근린생활시설들이 혼재하는 신도시 주거지역으로, 전반적으로 주거 및 상업 환경이 정비되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 특히, 양산신도시 개발 계획에 따라 도시철도 양산선(2024년 개통 예정이었음)의 내송역 및 사송역이 인근에 위치하게 되어 향후 교통 접근성이 크게 개선될 호재를 가지고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중인 사다리형의 토지입니다. 이는 주거 편의를 위한 상업시설 입지로서 적합합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분

부동산임의경매 사건으로, 채권자 양OOOOOOO의 신청에 의해 개시되었습니다.

3.2. 채무자 및 소유자

채무자와 소유자는 김OO으로 동일하며, 권리관계는 복잡하지 않은 기본적인 임의경매 형태입니다.

3.3. 기타 권리관계 (명시된 정보 기준)

제시된 정보만으로는 임차인의 유무 및 기타 등기부상의 복잡한 권리(예: 선순위 가등기, 지상권 등)는 파악되지 않습니다. 다만, 본 건은 공실 상태이므로 명도 부담은 비교적 적을 수 있으나, 점유자 유무 및 대항력 있는 임차인 존재 여부는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 형태

본 건 상가는 대규모 아파트 단지인 사송더샵데시앙3단지 내에 위치한 단지 내 상가입니다. 단지 내 상가는 기본적으로 고정적인 배후 수요(세대수)를 확보하고 있어 안정적인 상권으로 평가받습니다.

4.2. 입지 및 주변 환경

'동면초등학교' 북측 인근에 위치하여 초등학교를 이용하는 학부모 수요층 및 주거민의 접근성이 양호합니다. 상가는 현재 공실 상태로, 신도시 조성 및 단지 입주 완료 단계에 따라 임차인이 유입될 여지를 가지고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

경부고속도로 주변에 지어졌으나, 주거 환경 측면에서 크게 문제가 되는 명백한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 오히려 멸종위기종이 발견되어 공사가 일시 중단될 정도로 자연환경이 비교적 양호한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 건물 층수 불일치 위험 (가장 중요)

주의사항: 본 건 건물은 *공부상(서류상)* 지하 3층에 소재하고 있으나, *현황상(실제)* 단차(높이 차)로 인하여 **지상 1층에 주출입구가 소재**하고 있습니다. 이는 이용자의 접근성 측면에서는 지상 1층으로서의 이점을 갖지만, 향후 매매 시 또는 대출 시 층수 관련 오해의 소지를 줄 수 있습니다. **응찰 시 현장 확인을 통해 실제 층수 및 접근성을 필히 점검해야 합니다.**

5.2. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉각적인 임대수익 발생이 어렵습니다. 임차인을 유치하기 위한 마케팅 및 시간이 필요하며, 이는 초기 투자금 외의 금융 비용으로 이어질 수 있습니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

신축 단지 내 상가: 대규모 아파트 단지의 고정 배후 수요(사송더샵데시앙3차는 672세대)를 가진 신축 상가라는 점이 큰 장점입니다.

지하철 개통 호재: 양산선 개통(예정)으로 인한 광역 및 지역 교통 접근성 개선은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

실질적 1층 접근성: 공부상 지하 3층이지만 실제 주출입구가 지상 1층으로 활용되고 있어, 접근성 및 노출도가 우수합니다.

6.2. 종합 의견

본 건은 양산 사송신도시 내 대단지 아파트 상가로서, 안정적인 배후 수요와 교통 호재를 갖춘 우량 물건입니다. 감정가 2억 7천 8백만 원은 주변 시세 및 임대 현황을 고려할 때 적정하거나 그 이하일 가능성이 있습니다 (정확한 시세 분석 별도 필요).

가장 큰 변수는 **공부상 층수와 실제 층수의 차이** 및 **공실 상태**입니다. 현장 방문을 통한 주출입구의 유동인구 및 노출도 확인이 필수적이며, 상가 활성화 시점 및 임대 전략을 세운 후 입찰하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계