나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1046 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ‘증산초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 현칭 ""일루아타워"" 6층 602호로서, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산대양산캠퍼스역이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 6층 602호로서
외벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 인테리어 등 마감
창호 : 페어글라스창 등입니다.

이용상태

제1종근린생활시설(현재 공실)로 이용 중입니다.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로, 남서측으로 중로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건 건물의 외벽 일부가 별첨 사진용지와 같이 파손되어 있으며, 승강기는 기준시점 현재 운행이 중지 중인 상태입니다.

물건 비고

현황상 본 건 건물의 외벽 일부가 파손된 상태이고, 승강기는 운행중지 상태이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1046 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 6층602호 (신주소: 경상남도 양산시 부산대학로 126)

용도: 제1종근린생활시설 (현재 공실)

건물 총 층수: 11층 중 6층

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적

토지면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

토지 지분: 19.8404㎡ (약 6.00평)

건물면적: 105.71㎡ (약 31.99평)

건물 지분: 105.71㎡ (약 31.99평)

1.4. 감정가

감정가: 381,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

현황상 본 건 건물의 외벽 일부가 파손된 상태이며, 승강기는 운행중지 상태이므로 응찰 시 별도 확인 요망.

임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ‘증산초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, ‘일루아타워’ 6층 602호입니다.

주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 부산대양산캠퍼스역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로 광대로, 남서측으로 중로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 07월 21일자 부산은행의 근저당권 (채권최고액 240,000,000원) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 일자의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본 상 확인되는 가압류 (서울보증보험주식회사, 2021-05-13) 및 압류 (양산시, 2023-03-16), 변경 가압류 (2023-10-23)는 모두 말소될 예정입니다.

경매개시결정등기 (부산은행, 2025-04-03) 또한 말소됩니다.

본 건 등기부채권 총액은 370,185,000원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 부분만 있으나, 권리가 존재하는지는 명시되지 않음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양산시 물금읍 범어리는 신도시 개발이 활발히 이루어진 지역으로, 주거 시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

특히 부산대학교 양산캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 소비 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

제1종근린생활시설로서 다양한 업종의 소매점, 서비스업 등이 입점 가능합니다.

4.2. 잠재적 고객층

인근 주거 지역 주민, 부산대학교 학생 및 교직원, 주변 근린 상가 이용객 등이 주요 잠재 고객층이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

증산초등학교가 인접해 있으며, 부산대학교 양산캠퍼스가 가까이 위치하여 교육 및 대학 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

부산대양산캠퍼스역이 도보 가능한 거리에 있어 부산 시내 및 양산 내 이동이 편리합니다.

주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

5.3. 주변 유해시설

주변 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 유해시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자

건물의 외벽 일부가 파손된 상태이며, 승강기가 운행 중지 상태입니다. 이는 즉시 사용에 불편을 초래하며, 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 응찰 전 반드시 현장을 방문하여 정확한 상태를 확인해야 합니다.

6.2. 공실 리스크

현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 시까지 공실로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대차 미상

임대차 관계가 명확하지 않아 낙찰 후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 비교적 양호한 입지에 위치한 근린상가입니다. 부산대양산캠퍼스와 인접하여 배후 수요가 기대되며, 교통 여건 또한 편리합니다. 그러나 현재 건물 외벽 파손 및 승강기 운행 중지 상태라는 물리적 하자, 현재 공실 상태, 임대차 정보 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 문제점들을 면밀히 검토하고, 적절한 수리 비용 및 임차인 확보 계획을 세운다면 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 상권

부산대양산캠퍼스역 인근으로 역세권 프리미엄 및 대학가 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 지역 개발 호재

양산시 물금읍 범어리 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 자료

감정가는 381,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 370,185,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 없습니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

본 건은 외벽 파손 및 승강기 운행 중지 등 명확한 하자 보수 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 또한, 현재 공실 상태이므로 임차인 확보까지의 기간 및 비용도 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 보수 비용 및 공실 기간을 감안하여 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.