나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11561 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 3층303호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11561 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 3층303호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경11561
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 3층303호
• 감정가: 571,000,000원
• 최저가: 195,853,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매7계 2025타경11561 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 3층303호 | 감정가: 571,000,000원 | 최저가: 195,853,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 대상 물건 정보

물건 소재지

경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 3층303호

용도

근린생활시설 (상가)

사건번호

울산지방법원 2025타경11561 (1)

경매구분

부동산임의경매 (채무자/소유자 임OO, 채권자 주OOOOOOOO)

매각대상

토지/건물 일괄매각

감정가

571,000,000원

1.2. 면적 및 규모 (토지/건물)

토지 면적

28. 82$\text{m}^2$ (약 8.72평)

건물 면적

153. 57$\text{m}^2$ (약 46.45평)

면적 산출

(근린생활시설의 경우 아파트처럼 전용/분양면적 구분이 일반적이지 않으며, 건물 면적 153.57$\text{m}^2$는 등기상 면적을 기준으로 함.)

1.3. 감정평가서 요약 (제공된 정보 기준)

구분건물감정평가요항표

(위치, 주위환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 기타참고사항(임대관례 및 기타) 등의 상세 내용은 감정평가서 원본 확인 필요)

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리

채권자 주OOOOOOOO의 근저당권(추정) 또는 선순위 가압류/가처분 등 최선순위 설정일자 확인이 필요함.

인수 대상 권리

없음. (통상적인 부동산 임의경매의 경우, 낙찰 후 소유권 이전 시 모든 말소기준권리 이하의 권리는 소멸됨. *단, 매각물건명세서를 통한 최종적인 인수권리 유무를 반드시 확인해야 함.*)

채무자 및 소유자

임OO (동일인)으로, 명도 저항 가능성은 있으나, 복잡한 채무관계로 인한 소유자 부재나 다수 채무자 관계보다는 비교적 명도 절차가 단순할 수 있음.

2.2. 임차인 현황

임차인 현황

제시된 정보만으로는 임차인 현황을 알 수 없음. (상가 건물인 만큼 임차인이 존재할 가능성이 높으며, 임차인의 대항력 유무와 보증금 액수가 가장 중요한 권리분석 사항임. *매각물건명세서의 임차인 현황 및 배당 요구 여부를 필히 확인해야 함.*)

3. 입지 및 상권 분석

3.1. 입지 조건 (최고의 입지:)

입지 환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리는 양산 신도시 내의 핵심 상업 지역 중 하나로, 주변에 대규모 아파트 단지와 주거시설이 밀집되어 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있음.

교통 환경

양산 신도시의 주요 도로망과 인접해 있으며, 부산 도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역 또는 증산역과 같은 역세권과도 접근성이 양호할 것으로 예상됨. (정확한 위치에 따른 도보/차량 거리 확인 필요)

주요 시설

인근에 부산대학교 양산캠퍼스, 양산부산대학교병원 등 주요 공공 및 교육 시설이 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미침.

3.2. 상권 분석

상권 형태

전형적인 신도시 근린 상권과 중심 상권이 혼합된 형태로, 주거 밀집 지역의 생활 편의 시설(학원, 병원, 프랜차이즈 F&B, 소매점 등) 업종이 주를 이룰 것으로 판단됨.

잠재력

양산시는 지속적인 도시계획 재정비(물금신도시 활성화 등)를 통해 상업지역 용적률 완화 및 노유자 시설 허용 등 상권 활성화를 도모하고 있음 . 향후 부산 도시철도 개통(노포~양산 북정)에 따른 역세권 개발 촉진 등의 호재도 존재하여 상권의 지속적인 발전 가능성이 높음 .

3.3. 생활 정보

주요 편의 시설

대형 마트, 영화관, 학원가, 병의원 등 생활 필수 인프라가 신도시 상권에 잘 갖추어져 있어 이용 편리성이 높음.

3.4. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 기타)

혐오 시설 분석

양산시에는 폐기물 처리시설(소각장, 자원회수시설)이 시가지 중심지인 물금신도시 내에 위치하고 있으나, 이는 양산타워, 북카페 등 시민 여가 공간과 결합되어 있어 혐오시설 이미지를 탈피하고 오히려 지역 명소로 활용되고 있는 사례가 있음 .

일반 리스크

* **신규 상가 공급:** 신도시의 특성상 추가적인 상가 공급에 따른 공실 리스크 및 임대 경쟁 심화 가능성.

* **업종 제한:** 근린생활시설의 층별 용도 및 면적에 따른 제한 업종 확인 필요.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 양산 물금 신도시 내의 핵심 근린상가 지역에 위치하며, 안정적인 배후 세대를 바탕으로 한 상권의 잠재력이 높은 물건임. 감정가는 5억 7,100만 원으로, 입찰가 산정 시 유사 매물의 실거래가 및 유찰 횟수에 따른 최저가를 면밀히 검토해야 함. 권리상으로는 소유자/채무자가 동일하여 명도 진행이 명확할 수 있으나, 상가 임차인의 유무와 대항력 여부가 핵심이므로 매각물건명세서의 최종 확인이 필수적임.

4.2. 투자 포인트

핵심 상권

물금 신도시의 주요 주거 지역에 위치하여 상권의 유동성 및 안정성이 높음.

개발 호재

양산시 도시계획 재정비 및 부산도시철도 연장 등 장기적인 지역 발전 계획에 따른 상권 가치 상승 기대.

면적 활용

건물 면적이 153.57$\text{m}^2$ (약 46.45평)로 병원, 학원, 대형 음식점 등 규모 있는 업종 입점에 유리하여 높은 임대수익률을 기대할 수 있음.

명도 용이성

임의경매 사건으로 권리관계가 단순하며, 소유자 명도 시 비교적 빠른 절차 진행 가능성. (임차인 대항력 유무에 따라 변동 가능)

법원 정보

울산지방법원 경매7계