나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11513 [1] 울산광역시 중구 학산동 61-2 답 경매

매각기일: 2026-03-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11513 [1] 울산광역시 중구 학산동 61-2 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경11513 | 소재지: 울산광역시 중구 학산동 61-2 | 감정가: 116,338,187원 | 최저가: 57,006,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경11513 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11513 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학산동 61-2

용도: 답 (현황: 주차장)

감정가: 116,338,187원

토지면적: 313.00㎡ (약 94.68평)

토지지분: 39.125㎡ (약 11.84평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (39.125㎡)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 중구 학산동 소재 ‘신중앙시장’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 우수한 편입니다. 차량으로 물건지까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다. '특이사항' 및 '주의사항'에 따르면, 농지취득자격증명이 필요 없으며(현황 주차장 사용), 공유자우선매수신고, 법정지상권 등의 권리 사항이 존재할 수 있습니다. 또한, 울산지방법원 2023가단5839 공유물분할 사건 판결에 따라, 본 건 토지의 매각 대금은 공유자들 간에 분할될 예정이므로, 응찰 시 해당 내용을 별도로 확인해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 그 실효 시의 효력 제한(다음 매각 기일에 재행사 불가)도 주의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건지 인근 '신중앙시장'은 지역 상권의 중심 역할을 하며, 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 상업적 개발 가능성이 존재하며, 유동 인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

생활 편의 시설로는 인근 신중앙시장을 통해 식료품 및 생활용품 구매가 용이하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 울산 시내 및 타 지역으로의 이동도 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 공동 소유자 간의 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다. 또한, '주의사항'에 명시된 바와 같이, 인접 토지(학성동 436-20)와 걸쳐 있는 약 56.25㎡ 규모의 제시외 건물(창고)이 본 매각에서 제외되며, 이 건물로 인한 영향은 최저매각가격에 반영되었습니다. 토지의 정확한 경계 확인을 위해 지적 경계 측량이 필요할 수 있습니다. '법정지상권' 언급은 해당 토지 상 또는 인접 토지 상에 존재할 수 있는 권리가 있어, 사용 수익에 제한이 있을 가능성을 내포하므로 면밀한 확인이 요구됩니다. 공부상 '답'이나 현황 '주차장'으로 사용 중인 점은 농지법 관련 규제에서는 벗어나지만, 장기적인 토지 이용 계획 시 고려사항이 될 수 있습니다. 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구의 상업 지역 내 신중앙시장 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 현재 주차장으로 사용되고 있으며, 일반상업지역이라는 점은 향후 개발 잠재력을 시사합니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 점, 공동 소유자들과의 복잡한 관계, 제시외 건물과의 경계 문제, 법정지상권의 존재 가능성 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 특히, 공유물분할 판결에 따른 대금 분할 방식은 응찰자의 예상 수익률에 직접적인 영향을 미치므로, 해당 내용을 반드시 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 울산 중구 일반상업지역 내 입지로, 상권이 발달된 지역에 위치하여 잠재적 개발 가치가 있습니다.

* 현재 주차장으로 사용 중인 점은 안정적인 임대 수익 또는 개발 기반으로 활용될 수 있습니다.

* 향후 공동 소유 관계가 명확히 정리되거나, 지분 매수를 통해 단독 소유권을 확보할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인근 신중앙시장과의 시너지 효과를 고려한 투자 전략 수립이 가능합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계