나이스옥션 법원경매 울산 2025타경971 [1] 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 538-8 대지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경971 [1] 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 538-8 대지 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경971 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 538-8 | 감정가: 325,760,000원 | 최저가: 111,735,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 울산지방법원 2025타경971 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 538-8

용도: 대지 (상업나지 상태)

토지면적: 640.00㎡ (약 193.63평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 325,760,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매 (부동산)

특이사항: 공유물분할경매 진행, 토지 지분율 64000 (100% 지분으로 추정됨, 단 표기법 확인 필요), 매각대상 '기타'로 표시

1.2. 지적 및 물리적 현황

형태 및 이용상태: 세장형 토지이며, 현재는 상업나지 상태로 관찰됨.

도로상태: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이함.

주의사항: 본 건 토지 일부에 가변펜스가 존재하며, 일부분이 주차장으로 이용 중인 것으로 보고되어 현장 확인 및 정리가 필요함. 또한 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해 지적경계 측량이 요구됨.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

위치 및 주위환경: 대상 물건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 '등억온천단지' 내에 위치함. 주위는 상업나지, 숙박업소 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 특성을 보이며, 관광 및 상업 활동이 예상되는 입지임.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 주요 관광지인 영남알프스 및 관련 시설 이용객을 대상으로 하는 잠재적 수요를 가짐.

2.2. 상권분석 및 주변 시설

상권 특성: '등억온천단지' 내에 위치하여 숙박, 요식업, 레저 시설 등이 밀집해 있을 가능성이 높으며, 관광객을 주요 소비층으로 하는 상권으로 보임.

주변 시설: 검색 결과, 인근에 신불산 군립공원 야영장(등억알프스야영장, 별빛야영장, 달빛야영장) 및 영남알프스 복합웰컴센터, 자수정 동굴나라 등의 관광 레저 시설이 다수 존재하여 유동 인구 확보에 유리함.

혐오시설: 인근에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 관광지 특성상 주말 및 성수기 소음, 교통 혼잡 등에 대한 고려가 필요함.

3. 권리분석 및 법적 제한

3.1. 권리분석

경매의 종류: 공유물분할을 위한 경매이므로, 일반 채권 경매에 비해 권리관계가 비교적 단순할 수 있음.

당사자 관계: 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '김OO'으로 기재되어 있어, 실질적인 채권 관계보다는 공유 관계 해소를 목적으로 하는 형식적 경매일 가능성이 높음. 낙찰 후 명도(인도명령)에 있어 대항력 있는 임차인의 존재 여부 등 추가 확인이 필수적이나, 현재 제시된 정보(미 상 임)만으로는 미상임.

제시외 물건: 제시목록 외의 물건은 없다고 보고되었으나, '가변펜스' 및 '주차장 이용 부분'은 현황 조사된 특이사항이므로, 매각 후 법률적 귀속 및 처리 문제를 반드시 확인해야 함.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역/지구: 자연환경보전지역, 온천원보호지구, 공원마을지구(공원집단시설지구), 군립공원, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 광범위한 제한이 따름.

규제 사항: 특히 '자연환경보전지역'과 '군립공원'의 중첩 규제로 인해 건축물의 종류, 규모, 건폐율, 용적률 등이 매우 엄격하게 제한될 수 있음. 토지이용계획을 관할 지자체를 통해 면밀히 확인하고, 희망하는 용도의 개발 가능성을 사전에 타진하는 것이 절대적으로 중요함.

기타 제한: 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

개발의 제약: 자연환경보전지역, 온천원보호지구, 군립공원 등 중첩된 강력한 규제로 인해 투자 목적에 맞는 건축이나 개발 행위가 불가능할 수 있음. 투자 전 반드시 토지이용계획서와 관련 법령을 철저히 검토해야 함.

현황과 공부의 차이: 현재 토지 일부가 주차장 및 가변펜스 설치 부지로 이용되고 있어, 매각 후 해당 시설의 처리 및 철거 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 및 분쟁 소지가 있음.

경계 분쟁 가능성: '인접지와의 정확한 경계 확인을 위해 지적경계 측량을 요함'이라는 주의사항은 향후 경계 침범이나 분쟁의 소지가 있음을 시사하므로, 낙찰 후 측량이 필수적임.

4.2. 종합 의견

본 건은 울산 등억온천단지 내의 상업나지로서, 관광수요를 기반으로 한 개발 잠재력은 있으나, 자연환경보전지역, 군립공원 등 중첩된 규제가 최대의 리스크임. 규제 사항을 명확히 이해하고, 허가 가능한 범위 내에서 숙박시설 또는 근린생활시설(상업나지 상태이므로 용도지역에 맞는 시설) 개발 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합한 물건임. 저렴하게 낙찰받아 규제 범위 내에서 특색 있는 상업시설로 활용할 경우 투자 가치가 높을 수 있음.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 등억온천단지 및 영남알프스 복합웰컴센터, 야영장 등 대규모 관광 레저 시설에 인접하여 풍부한 유동 인구 및 잠재 고객 확보에 유리함.

입찰 방식의 이점: 공유물분할경매는 일반 경매보다 권리 관계가 비교적 단순할 가능성이 높으며, 감정가 대비 저가에 낙찰 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있음.

상업용 나지: 현재 건물이 없는 나지 상태이므로, 투자자의 목적에 맞는 신규 건축을 추진하기 용이함. 단, 규제 사항 내에서만 가능함.

법원 정보

울산지방법원 경매7계