나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11562 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11562 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 11층1108호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11562
• 주소: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 11층1108호
• 감정가: 180,000,000원
• 최저가: 126,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매8계 2025타경11562 | 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 11층1108호 | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 126,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 울산지방법원 2025타경11562 (1)

1.1. 물건 개요

울산광역시 남구 신정동에 소재한 업무시설(오피스텔) ‘수아지오시티’에 대한 부동산강제경매 물건입니다. 본 건은 상업지역 내에 위치하여 주거 및 업무용으로 활용도가 높으며, 법원 감정가는 1억 8천만 원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

소재지

울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 11층1108호

용도

오피스텔 (공부상 업무시설)

층수

총 25층 건물 중 11층

건물면적 (전용면적)

43. 50㎡ (약 13.16평)

토지면적 (지분)

6. 59㎡ (약 1.99평)

감정가

180,000,000원

경매구분

부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, ""신정초등학교"" 북동측 인근의 일반상업지역 내에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 형태의 지역입니다. 광대로(대로3류, 폭 25m~30m)와 소로(소로2류, 폭 8m~10m)에 모두 접해 있어 접근성이 우수하고 가시성이 좋은 입지입니다.

2.2. 교통 상황

버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다. 주요 도로에 접하고 있어 울산 시내 및 외곽으로의 이동이 원활하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 채권자 백OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 특성상 채무자의 채무 불이행으로 인해 개시된 것으로, 매각 대상은 토지와 건물을 포함한 일괄매각입니다.

3.2. 권리 관계 특이사항

본건의 등기부 상 권리 관계는 별도로 확인해야 합니다. 다만, 제시된 자료에 따르면 임대관계는 ""미상""이므로, 현재 점유하고 있는 임차인이 존재하는지 여부와 그 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 하는 중대한 주의사항이 있습니다. 강제집행의 명도 저항 가능성 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본건이 위치한 일반상업지역은 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 편의성이 뛰어납니다. 오피스텔 주변으로 도보 5분 거리에 주요 편의시설이 형성되어 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 생활에 최적화된 상권입니다.

4.2. 생활 편의성

인근에 신정초등학교가 위치하며, 주변에 공동주택 등이 많아 안정적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 교통 편의성이 우수하고 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

1) 임대관계 미상: 현재 점유자를 정확히 파악해야 하며, 대항력 있는 임차인 존재 시 예상 배당액 및 명도 계획을 사전에 수립해야 합니다. 명도(인도명령 또는 명도소송) 과정에서 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

2) 건물 노후도 및 시설: 본 건물의 정확한 사용승인일은 알 수 없으나, 건물의 구조 및 마감재로 볼 때 (철근콘크리트, 페인팅 마감 등) 건물의 관리 상태를 직접 확인해야 합니다. 일부 오피스텔의 경우 방음/단열 문제가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

3) 혐오시설: 검색 결과 수아지오시티 주변에 즉각적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 광범위한 지역 분석을 통해 해당 지역의 구체적인 환경 요소를 최종적으로 검토할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

울산 남구 신정동의 일반상업지역에 위치한 본 오피스텔은 전용 43.50㎡ (약 13.16평)의 적당한 면적으로, 1인 가구 및 신혼부부에게 적합한 주거 및 임대 수익형 부동산입니다. 감정가 1억 8천만 원은 주변 시세 및 임대수요를 고려하여 적절한 수준으로 보입니다. 특히 광대로와 소로를 접한 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라는 높은 평가를 받을 만합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 우수한 입지 및 교통: 대로변 접근성 및 대중교통 편의성이 높아 공실 위험이 낮습니다.

2) 풍부한 임대 수요: 오피스텔이 상업지역에 위치하여 직장인 및 인근 대학생 등의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3) 일반상업지역: 상업지역 내 오피스텔로서 토지 이용의 효율성과 건물의 가치가 안정적입니다.

*주의: 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태, 내부 시설, 정확한 점유 관계 등을 확인하시기 바랍니다.*

법원 정보

울산지방법원 경매8계