나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1026 [1] 울산광역시 북구 가대동 675-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1026 [1] 울산광역시 북구 가대동 675-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경1026
• 주소: 울산광역시 북구 가대동 675-2
• 용도: 답

울산지방법원 경매8계 2025타경1026 | 소재지: 울산광역시 북구 가대동 675-2 | 감정가: 81,860,000원 | 최저가: 57,302,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경1026 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1026 (1)

소재지: 울산광역시 북구 가대동 675-2

용도: 답 (농지)

감정가: 81,860,000원

토지면적: 1256.00㎡ (약 379.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOO (농협)

* 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 가대동에 위치하며, '현승암'이라는 지명 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 주로 농경지와 임야로 형성되어 있어 전반적으로 보통 수준의 농촌 지역입니다. 소형 차량으로는 접근이 가능하지만, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적공부 상 맹지라는 점은 물건 접근에 있어 주요 고려사항입니다.

* 권리분석

본 경매 건은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농협입니다. 매각의 주요 대상은 토지 단독이며, 건물은 존재하지 않습니다. 권리 관계상 특이사항으로 농지취득자격증명과 분묘기지권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 주의사항으로는 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매각이 불허되고 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있다는 점, 그리고 분묘기지권의 존재 여부에 따라 원상회복명령이 발해질 가능성이 있다는 점이 명시되어 있습니다. 또한, 제시외 수목(관상수 외 약 90주)이 매각에 포함되며, 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해 측량이 필요하고, 이 과정에서 미확인 분묘가 발견될 수 있으며, 분묘 존재 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 상권분석

본 물건은 울산 북구 가대동의 농경지 지역에 해당하므로, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다. 인근에 '현승암'과 같은 종교 시설이 위치하고 있어 특정 이용 가치를 지니기는 하나, 이는 상업적인 목적보다는 농업 또는 전원생활과 관련된 가치에 더 가깝습니다.

* 생활정보

해당 지역은 농업 활동이 이루어지는 한적한 시골 환경입니다. '현승암'이 인근에 있어 자연 친화적인 분위기를 느낄 수 있습니다. 전원생활을 희망하거나 농업에 종사하려는 분들에게는 적합할 수 있으나, 편의시설이나 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 기한 내 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수의 위험이 매우 큽니다. 또한, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 지적 경계가 불분명하여 측량에 따른 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이를 통해 예상치 못한 문제가 발견될 수도 있습니다. 개발제한구역 및 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 규제가 존재한다는 점도 고려해야 합니다. 제시외 수목으로 인해 토지 소유권 행사가 제한될 가능성도 있습니다.

* 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 가대동에 소재한 넓은 면적의 농지(답)입니다. 감정가는 81,860,000원으로 책정되었습니다. 토지는 맹지이며, 농지취득자격증명 발급, 분묘기지권 가능성, 개발제한구역 지정 등 여러 법적, 물리적 제약 사항과 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 농업 외의 용도로 사용하기에는 여러 어려움이 따를 것으로 예상됩니다.

* 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 제한적입니다. 만약 인접 토지를 확보하여 농업 경영 규모를 확대하고자 하는 경우, 또는 장기적인 관점에서 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 둔다면 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이러한 투자 결정은 각종 규제 사항과 권리 관계를 철저히 분석하고 신중하게 접근해야 할 것입니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 주로 농경지로 이루어져 있으며, 특별히 혐오 시설이 위치한 것으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 개발제한구역 및 가축사육제한구역에 해당하므로 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계