나이스옥션 법원경매 울산 2025타경954 [1] 울산광역시 동구 방어동 931-19 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 ""방어진초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(방어진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 본건 2-가 : 블록조 키스톤지붕 단층건으로서,

- 외벽 : 치장타일붙임 및 몰탈위 페인팅

- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등

- 창호 : 샷시창호임.

▶ 본건 2-나 : 블록조 키스톤지붕(실제 '슬래브지붕') 단층건으로서,

- 외벽, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등

▶ 제시외 ㄱ : 블록조 키스톤지붕 단층건으로서,

- 외벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등

- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등

- 창호 : 샷시창호임.

▶ 제시외 ㄷ : 판넬조 판넬지붕 단층건으로서,

- 외벽, 내벽 : 판넬 노출 등.

이용상태

▶ 본건 2-가 : 근린생활시설(다도회, 청춘포차)로 이용중임.

▶ 본건 2-나 : 변소로 이용중임.

▶ 제시외 ㄱ : 근린생활시설(토속돼지국밥)으로 이용중임.

▶ 제시외 ㄷ : 근린생활시설(토속돼지국밥)의 주방으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 도시가스설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""에서 보듯이 소유자 미상의 제시외건물
ㄱ ~ ㅅ이 소재하며, 제시외 ㄱ, ㄷ의 경우 경매대상에서 제외된다면 당해 토지의 사용
수익에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되어 이를 감안한 토지의 가격을 상기 명세표에
부기하였으니 이 점 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 2-나(변소)의 경우 공부상 '키스톤지붕'이나 실제 '슬래브지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(조적조 키스톤지붕 단층 근린생활시설 40.7㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고등 1.2㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 주방 6.0㎡, 경량철골조 판넬 및 선라이트지붕 단층 차양 9.9㎡, 조적조 슬래브지붕 단층 차양 4.8㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층 차양 7.2㎡, 조적조 슬래브지붕 단층 창고등 5.1㎡) 매각에 포함.
2. 본건 건물의 부속 변소의 경우 공부상 '키스톤지붕'이나 현황은 '슬래브지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경954 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우리새마을금고

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 울산광역시 동구 방어동 931-19 (신주소: 울산광역시 동구 북진6길 41)

* 용도: 근린시설

* 토지면적: 250.40㎡ (약 75.75평)

* 건물면적: 148.47㎡ (약 44.92평)

* 건물 제시외면적: 74.90㎡ (약 22.66평)

* 일괄매각 포함 제시외 건물: 조적조 키스톤지붕 단층 근린생활시설(40.7㎡), 판넬조 판넬지붕 단층 창고등(1.2㎡), 판넬조 판넬지붕 단층 주방(6.0㎡), 경량철골조 판넬 및 선라이트지붕 단층 차양(9.9㎡), 조적조 슬래브지붕 단층 차양(4.8㎡), 경량철골조 판넬지붕 단층 차양(7.2㎡), 조적조 슬래브지붕 단층 창고등(5.1㎡)

1.3. 평가 내역

* 감정가: 774,108,600원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치하며, "방어진초등학교" 서측 인근에 자리함.

* 주위는 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경임.

2.2. 교통 및 도로

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 본건은 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 도시계획시설: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(방어진초등학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 우리새마을금고 근저당권 (접수일자: 2024-04-11, 채권최고액: 504,000,000원)

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 토지 소유권: 장민호 (협의분할에 의한 상속, 2017-12-13 이전)

* 주요 말소 권리: 우리새마을금고 근저당권, 삼성카드 가압류, 동구(울산광역시) 압류, 동울산세무서장 압류 등

3.2. 임차인 현황

* 임차인 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2019-09-20, 대항력 있음. 배당신고일자 2025-04-08.

* 임차인 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2023-08-21, 대항력 있음. 배당신고일자 2025-04-07.

* 임차인 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2024-04-22, 대항력 없음. 배당신고일자 2025-04-14.

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 결과에 따라 인수 보증금이 발생할 수 있습니다. 반드시 배당표를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 상업용 건부지로 이용 중이며, 사다리형의 완경사 지형을 가지고 있음.

4.2. 주변 상업시설

* 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 방어진초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 주변 상업지역 내에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 접근성

* 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 수월하며, 차량을 이용한 시내 접근성 또한 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 김 및 유 는 대항력이 있어, 이들이 배당받지 못하는 보증금이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있음. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 재확인 필요)

6.2. 제시외 건물

* 총 74.90㎡에 달하는 다수의 제시외 건물이 매각에 포함됨. 이들 건물의 현황 파악 및 철거, 활용 방안 모색 시 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 건물 공부와의 차이

* 본건 2-나 (변소)의 경우, 공부상 지붕 재질은 '키스톤지붕'이나 현황은 '슬래브지붕'으로 차이가 존재함. 이는 향후 건축물 관리 시 고려 사항임.

6.4. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역(방어진초등학교)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 방어동 일반상업지역에 위치한 근린시설로, 방어진초등학교 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 774,108,600원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 다수의 제시외 건물이 포함된 점과 건물 공부와의 지붕 재질 차이는 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 사전 검토가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상업지역 입지로 잠재적인 임대 수익 및 향후 가치 상승 기대.

* 인근 방어진초등학교 위치로 인한 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 다수의 제시외 건물을 활용한 추가적인 공간 활용 또는 수익 창출 방안 모색 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 774,108,600원

* 인수 보증금 (제공 정보 기준): 0원

* 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 외에 인수 보증금, 제시외 건물에 대한 처리 비용, 임차인 명도 비용, 현장 답사 시 파악된 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서 상의 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.