나이스옥션 법원경매 울산 2025타경939 [1] 울산광역시 중구 서동 639 세영이노세븐지식산업센터 8층 제시805호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경939 [1] 울산광역시 중구 서동 639 세영이노세븐지식산업센터 8층 제시805호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경939 | 소재지: 울산광역시 중구 서동 639 세영이노세븐지식산업센터 8층 제시805호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 134,750,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요 및 기본 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경939 (1)

소재지: 울산광역시 중구 서동 639 세영이노세븐지식산업센터 8층 제시805호

용도: 업무시설 (지식산업센터)

감정가: 275,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

1.2. 면적 정보 (제곱미터/평 환산)

토지면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

건물면적 (전용): 91.20㎡ (약 27.59평)

*본 물건은 지식산업센터이므로 건물면적은 전용면적 기준임.

1.3. 현황 및 구조

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 11층 건물

이용 상태: 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 소화전, 스프링쿨러, 승강기 설비 등이 완비되어 있음.

토지 이용: 사다리형 평지로서 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사 등) 건부지로 이용 중임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 우정혁신도시 기반의 비즈니스 클러스터

본 물건이 위치한 울산 중구 서동 일대는 우정혁신도시 지구단위계획구역 내에 속해 있어 체계적인 도시 개발 인프라를 갖추고 있습니다.

혁신도시 내 입주기업 지원 정책 및 1금융권 대출 등 다양한 비즈니스 서포트를 기대할 수 있는 지역으로, 지식산업센터로서의 투자 가치가 높습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하며 중로(폭 20m~25m)에 접합하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 및 주위 환경

교통 상황: 본 건물까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 도로망 접근성은 보통 수준 이상입니다.

주위 환경: '외솔중학교' 북동측 인근에 위치하며, 삼일초등학교, 외솔초등학교 등 교육 환경 보호 구역 내에 속해 있습니다.

도로 상태: 가로망 상태는 보통이며, 북부순환로, 7번 국도 인접 등 광역 교통망으로의 접근이 양호한 편입니다.

2.3. 상권 및 생활정보

상권 특성: 지식산업센터 단지 내 상권 및 혁신도시 주변의 근린생활시설을 기반으로 하는 업무 지원 상권이 형성되어 있습니다.

생활 정보: 본 건물 자체가 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 사우나, 휘트니스 등)을 포함하고 있어 입주 기업의 편의성이 높습니다.

혐오 시설: 검색된 정보에 의하면, 혁신도시 인근의 지식산업센터 특성상 주거 지역과 명확히 구분되어 있으며, 주변에서 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 중요합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

경매 구분: 부동산임의경매로, 근저당권에 의한 실행 경매로 추정됩니다.

소유자/채무자: 동일인(김OO)이므로, 명도 난이도는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각이므로, 토지 또는 건물만의 권리 관계 문제는 발생하지 않습니다.

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항 (필수 확인 사항)

집합건축물대장 소유자 불일치: 현재 집합건축물대장상의 소유자가 전 소유자인 '아시아신탁 주식회사'로 등재되어 있어, 대장 정리가 필요한 상태입니다.

이는 소유권 이전 등기에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 매매 또는 대출 진행 시 문제가 될 수 있으므로, 낙찰 후 *대장 정리를 위한 별도의 절차(취득세 신고 및 대장 변경 신청)*가 요구됩니다.

용도 일치 여부: 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 건축물대장상의 용도(업무시설)와 큰 차이는 없으나, 실제 이용 현황(공장)을 감안하여 입찰을 결정해야 합니다.

4. 투자 분석 및 결론

4.1. 투자 포인트

핵심 입지: 울산 우정혁신도시의 비즈니스 인프라를 활용할 수 있는 핵심 지식산업센터 건물 내에 위치합니다.

다양한 평형대: 본 건물은 소형부터 대형 평수까지 다양하게 구성되어 있어, 환금성 측면에서도 유리할 수 있습니다.

경쟁력 있는 구조: 넉넉한 자주식 주차공간(법정대비 177%) 및 저렴한 관리비(예상 평당 4,000원대) 등 입주 기업의 비용 절감 효과가 뚜렷한 구조를 갖추고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 울산 혁신도시 내의 대규모 지식산업센터 내 호실로, 우수한 입지 조건과 비즈니스 지원 환경을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적입니다.

감정가 기준 평당가(전용 약 27.59평)를 고려할 때, 주변 실거래가를 면밀히 조사하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

가장 큰 리스크는 '집합건축물대장상의 소유자 불일치' 문제이므로, 낙찰 후 대장 정리 절차에 대한 이해와 비용을 미리 검토해야 합니다. 이 점을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 안전합니다.

자금 대출 여력과 대장 정리의 번거로움을 감수할 수 있는 전문 투자자나 실수요 기업에 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계