나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11392 [1] 울산광역시 북구 천곡동 940-6 농소대동한마음타운 105동 2층210호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11392 [1] 울산광역시 북구 천곡동 940-6 농소대동한마음타운 105동 2층210호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경11392
• 주소: 울산광역시 북구 천곡동 940-6 농소대동한마음타운 105동 2층210호
• 감정가: 86,000,000원
• 최저가: 60,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매8계 2025타경11392 | 소재지: 울산광역시 북구 천곡동 940-6 농소대동한마음타운 105동 2층210호 | 감정가: 86,000,000원 | 최저가: 60,200,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 종합 분석 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

울산지방법원 2025타경11392 (1) 사건으로 진행되는 울산광역시 북구 천곡동 농소대동한마음타운 아파트에 대한 물건 보고서입니다. 본 건은 토지/건물 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 농협입니다.

물건지: 울산광역시 북구 천곡동 940-6 농소대동한마음타운 105동 2층210호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 금 86,000,000원

전용면적: 건물 59.79㎡ (약 18.09평)

추정 분양면적: 약 76㎡ (약 23평)

토지면적 (지분): 29.54㎡ (약 8.94평)

구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 건물 중 2층

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본 물건지는 '천곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 특히 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통 및 접근성:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 자체가 대로2류(폭 30-35m)에 일부 저촉되는 보조간선도로에 접해 있어 차량 접근성은 좋은 편입니다. 주변 거주민 리뷰에 따르면 교통이 좋고 버스 정류장이 도보 3분 거리로 편리하다는 의견이 있습니다.

건물의 현황:

18층 건물 중 2층에 해당하며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다. 복도 유형은 계단식으로 확인됩니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분:

부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자는 농협으로 파악됩니다.

임차인 현황 및 명도 리스크:

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 점유 관계에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 유무, 점유자의 인도명령 대상 여부 등을 면밀히 분석해야 합니다. 임차인이 있을 경우 보증금 인수 여부에 따라 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

생활 편의시설:

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 거주민 리뷰에 따르면 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 편리하다고 평가됩니다.

학군 및 교육 환경:

'천곡초등학교'가 인접해 있으며, 토지이용계획상 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경은 일정 수준 이상 유지될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

법규상 제한사항:

본건 토지 중 일부는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, '대로2류(폭 30-35m)'의 보조간선도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육 제한구역(전부 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 특히 토지 일부의 도로 저촉 여부는 향후 개발 시 제한 요소로 작용할 수 있으므로, 매각 지분과 용적률 등을 고려한 상세 분석이 필요합니다.

물건 특이사항:

18층 중 2층인 저층 물건으로, 저층 특유의 채광, 사생활 보호, 소음 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 남향이라 햇살이 잘 든다는 거주 후기가 있습니다. 아파트의 사용승인일은 1998년 3월로, 다소 연식이 있는 건물에 해당하므로, 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설:

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 울산 북구 천곡동의 농소대동한마음타운 내 59.79㎡(약 18평)의 소형 아파트 경매 물건으로, 초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있어 실수요자에게 적합한 물건입니다. 감정가 8,600만 원은 현 시세 대비 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

투자 포인트:

1. 초품아(초등학교를 품은 아파트) 입지: '천곡초등학교' 인근으로 교육 환경이 우수하여 자녀를 둔 실수요층의 선호도가 높을 수 있습니다.

2. 소형 평형 실거주/임대 투자 적합: 전용 59.79㎡의 소형 아파트로, 매매 시장의 진입 장벽이 낮으며, 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게도 고려할 만합니다.

3. 양호한 교통 접근성: 대로변과 인접하고 대중교통 이용이 보통 이상이어서 생활의 편리성을 갖추고 있습니다.

투자 유의사항:

1. 명도 리스크: '임대관계 미상'이므로, 정확한 점유 관계 파악 후 명도 계획을 수립해야 합니다.

2. 저층 및 노후화: 2층 물건이라는 점과 1998년 준공으로 인한 건물 노후도를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계