나이스옥션 법원경매 울산 2025타경890 [1] 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 103동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 ""공암마을회관"" 남동측 인근에 위치하는
[일양하이츠타운 제103동 제4층 제406호]로서 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택,
공장, 농경지 등이 혼재하고 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

제반 차량통행 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 4층 406호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감

내벽 : 벽지, 타일붙임 등

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입이 가능하며, 내부의 단지가로망
상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 대석리 665 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접함), 소로3류
(폭 8M 미만)(저촉), 중로2류(폭 15M~20M)(접함), 가축사육제한구역(모든
축종 제한지역)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉, 상대보호구역
〈교육환경 보호에 관한 법률〉.

(2) 대석리 665-2 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15M~20M), 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉, 상대보호구역
〈교육환경 보호에 관한 법률〉.

(3) 대석리 665-3 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15M~20M)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉, 상대
보호구역〈교육환경 보호에 관한 법률〉임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

본건 건물의 대지권의 목적인 토지 중 '2. 경상남도 양산시 상북면 대석리 665-2'는 2025. 3. 17. 토지수용을 원인으로 말소됨. 최저매각가격은 위 변경사항을 감안한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 울산지방법원 2025타경890 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 103동 4층 406호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 79,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 30.73㎡(약 9.3평)이며, 건물 면적은 59.96㎡(약 18.1평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 상OOOOOOO입니다.

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

최초 소유권 이전은 2022년 4월 15일에 이천식에게 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2022년 4월 15일에 접수된 상북농업협동조합의 근저당권(36,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전(이현종, 2023년 8월 10일, 협의분할에 의한 상속), 근저당권(상북농업협동조합, 21,600,000원, 2023년 12월 4일 접수), 가압류(부산신용보증재단, 27,480,000원, 2024년 7월 23일 접수), 임의경매(상북농업협동조합, 45,169,090원, 2025년 2월 12일 접수), 압류(부산진세무서장, 2025년 4월 1일 접수) 등이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 85,080,000원입니다.

건축물표제부 요약에 따르면, 본건이 속한 일양하이츠타운은 1992년 5월 7일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 공동주택으로, 총 296세대로 구성되어 있습니다.

건물(1) 총괄표제부상 총 면적은 29,658.74㎡이며, 주 용도는 공동주택입니다.

표제부 정보상에는 상가 건물(일양하이츠종합상가)에 대한 내용도 포함되어 있습니다.

전유부 정보상 본건은 103동 4층 406호이며, 전용면적은 59.96㎡입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 "공암마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

단지 북측으로는 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입이 가능하며, 단지 내부의 가로망 상태도 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

대석리 665 번지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류(저촉), 중로2류 지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역입니다.

대석리 665-2 번지는 제2종일반주거지역, 중로2류 지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역입니다.

대석리 665-3 번지는 제2종일반주거지역, 중로2류(접함) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 상북농업협동조합의 근저당권(2022년 4월 15일 접수, 36,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않게 됩니다.

인수 보증금은 0원입니다.

임차인 현황으로는 강효진 씨가 있습니다.

보증금은 10,000,000원, 차임은 350,000원이며, 전입일자는 2025년 3월 19일, 확정일자는 2023년 12월 19일입니다.

배당신고일자는 2025년 3월 21일이며, 대항력은 없습니다.

임차인 강 씨는 말소기준권리보다 전입일자가 늦고 확정일자가 이전이지만, 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮습니다.

4. 상권분석

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 4층에 위치한 아파트(103동 406호)입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부 설비로는 일반적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주위에는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 상업적 및 주거적 기능이 혼합된 지역으로 볼 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보 상으로는 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 아파트 단지는 '양산일양하이츠아파트'로, 1992년 8월 3일 사용 승인되었습니다.

단지는 총 3개 동, 296세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 높이입니다.

주차는 총 245대(지상 2대, 지하 8대 - 합계 오류 가능성 있음) 가능하며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

전기차 충전기는 지상에 4대 설치되어 있습니다.

전체 단지의 전용면적 합계는 21,572.36㎡이며, 총 면적은 27,539.283㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본 건물의 대지권의 목적인 토지 중 '경상남도 양산시 상북면 대석리 665-2'가 2025년 3월 17일 토지수용을 원인으로 말소된 점입니다. 이는 해당 토지에 대한 소유권 관계 및 대지권 행사에 복잡성을 야기할 수 있으며, 경매 절차 상 최저매각가격에 반영되었다고는 하나, 향후 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 1992년 준공된 아파트로 노후화에 따른 유지보수 및 재건축/리모델링 관련 이슈가 장기적으로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 상북면에 위치한 아파트로, 토지 수용으로 인한 대지권 말소라는 특이사항이 존재하는 물건입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 명확한 편입니다. 주변 환경은 주거, 상업, 공업, 농업 시설이 혼재된 지역이며, 교통은 보통 수준입니다. 아파트 자체는 노후화가 진행되었습니다. 토지 수용 이슈로 인해 정확한 가치 판단이 어려울 수 있으나, 법적으로 명확히 정리되지 않은 부분에 대한 추가 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 토지 수용으로 인한 대지권 말소라는 특이사항이 최저매각가격에 반영되어 있을 가능성이 높으므로, 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

- 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적습니다.

- 아파트의 전용면적(59.96㎡)에 대한 최근 실거래가(2026년 5월 75,000,000원)를 참고하여 투자 가치를 산정할 수 있습니다.

- 지역 개발 계획 및 향후 토지 관련 법적 문제가 어떻게 해결될지에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적인 59.96㎡의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 4일: 1층, 45,000,000원 (직거래)

- 2026년 5월 25일: 3층, 75,000,000원 (직거래)

최근 거래가 중 3층 물건이 75,000,000원에 거래되었으며, 이는 감정가보다 약간 낮은 수준입니다. 1층 거래는 45,000,000원으로, 층수 차이를 고려하더라도 낮은 가격으로 보입니다.

토지 수용으로 인한 특이사항이 최저매각가격에 반영되었다는 점을 감안하면, 감정가 이하에서도 입찰을 고려할 수 있으나, 최근 3층 거래가 수준을 상회하는 금액으로 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크와 시세 변동성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 60,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.