나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11310 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11310 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2 임야 경매

• 사건번호: 2025타경11310
• 주소: 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2
• 용도: 임야

울산지방법원 경매7계 2025타경11310 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2 | 감정가: 1,132,362,000원 | 최저가: 554,857,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경11310 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 물건 내역

사건번호: 울산지방법원 2025타경11310 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2

용도: 임야

감정가: 1,132,362,000원

토지면적: 34,314.00㎡ (약 10,386평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (공유물분할을위한경매)

1.1. 2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 서생면 서생리 소재 "서생포왜성" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며, 임야로서 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 임야도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2에 위치한 임야입니다. 인근에 임진왜란 당시 일본군이 쌓은 왜성인 서생포왜성이 있어 역사적 의미가 있는 지역입니다. 주변 환경은 임야, 농경지, 농가주택 등으로 이루어져 있어 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 임야이므로 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 개발행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 현재로서는 인근에 대규모 상업시설이나 주거단지보다는 자연 경관 및 역사 유적과 관련된 환경으로 판단됩니다. 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 자연환경보호구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 사건은 "공유물분할을위한경매"입니다. 이는 공유 관계에 있는 부동산을 분할하기 위해 법원에서 진행하는 경매 절차를 의미합니다. 채권자는 박OO입니다. 특이사항으로는 "분묘기지권"이 언급되어 있습니다. 이는 타인의 토지에 분묘가 설치되어 있고, 그 분묘를 수호하고 관리하는 데 필요한 범위의 토지를 사용하는 권리를 의미하며, 해당 토지의 사용 및 처분에 제약이 될 수 있습니다. 또한, "본 건 토지상에 소재하는 잡목을 포함하여 평가하였음", "목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함", "인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함", "임야도상 맹지임" 등의 주의사항이 명시되어 있어, 실제 현황과 공부상의 차이, 경계, 분묘 존재 여부 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서 농경지 및 농가주택과 인접한 지역에 위치하고 있습니다. 서생포왜성 인근으로, 자연환경 및 역사적 가치가 있는 지역 특성을 보입니다. 현재로서 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설 외에는 상업 시설이 발달하지 않은 것으로 판단됩니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 자연 환경, 역사 문화적 가치, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

울산광역시 울주군 서생면은 해안 지역과 내륙 산간 지역이 혼합된 곳으로, 본 물건은 내륙의 임야 지역에 해당합니다. 인근의 서생포왜성은 역사 관광 자원으로 활용될 수 있습니다. 다만, 본 물건 자체가 임야이며 맹지인 점, 그리고 자연녹지지역 및 도시자연공원구역에 속해 있어 주거 및 생활 편의 시설이 밀집된 지역과는 거리가 멀다는 점을 감안해야 합니다. 차량 접근이 가능하나, 인근의 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)까지의 거리는 파악이 필요하며, 자연환경 속에 위치한 만큼 조용하고 한적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, "공유물분할을 위한 경매"라는 점은 향후 공유자 간의 복잡한 관계 및 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

둘째, "분묘기지권"의 존재는 토지 활용에 있어 매우 중요한 제약 요인이 될 수 있으며, 이로 인한 추가적인 법적 분쟁이나 보상 문제가 발생할 수 있습니다.

셋째, "임야도상 맹지"라는 점은 토지에 직접적으로 접근할 수 있는 도로가 없어 건축이나 개발이 어렵거나, 인접 토지의 사용 승낙을 받아야 하는 등의 번거로움이 따를 수 있습니다.

넷째, "미확인 분묘가 있을 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위해 지적경계 측량을 요한다"는 주의사항은 예상치 못한 비용 발생 및 토지 이용 계획의 변경을 초래할 수 있습니다.

다섯째, 도시지역 내 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 역사문화환경보존지역에 해당한다는 점은 건축, 개발, 토지 이용에 있어 엄격한 규제를 받게 됨을 의미합니다.

여섯째, 감정평가서 요약에 따르면 "본 건 토지상에 소재하는 잡목을 포함하여 평가하였음"으로, 현황 정리 및 토지 사용을 위한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 임야로, 감정가는 약 11억 3천만 원이며 면적은 약 10,386평에 달합니다. 공유물분할을 위한 경매라는 특성과 분묘기지권, 맹지, 자연녹지 및 공원구역 지정 등 여러 제약 요건을 가지고 있습니다. 인근에 서생포왜성과 같은 역사 유적이 있고 자연 경관이 좋은 입지이나, 상업적 또는 주거용 개발 목적보다는 자연 그대로의 보존 가치 또는 특정 목적(예: 종중 토지 정리 등)에 부합할 가능성이 있습니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률 검토를 철저히 진행해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

첫째, 넓은 면적의 임야를 비교적 낮은 감정가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 서생포왜성과 같은 역사 문화 자원 인근의 자연 녹지 지역에 위치하여, 향후 생태 관광이나 자연 휴양 시설 등과 연계될 수 있는 잠재력이 있을 수 있습니다.

셋째, 공유물분할 경매를 통해 복잡한 공유 관계를 정리하고 단독 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

넷째, 분묘기지권 및 맹지 등 제반 리스크를 감안하더라도, 해당 지역의 미래 가치 상승 또는 특정 목적을 위한 장기적 관점에서의 접근이 가능하다면 고려해 볼 수 있습니다.

이러한 투자 포인트는 해당 물건의 현재 가치 평가 및 미래 예측에 기반한 것이며, 실제 투자 시에는 더욱 면밀한 시장 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계