나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11310 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 서생리 소재 ""서생포왜성"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 임야로서 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

임야도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역 (저촉) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별
거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-
01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본 건 토지상에 소재하는 잡목을 포함하여 평가하였음.
2. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함.
3. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
4. 임야도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경11310 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

1,132,362,000원

1.5. 면적

토지면적: 34,314.00㎡ (약 10,386.03평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

1.6. 경매 구분

공유물분할을 위한 경매

1.7. 채권자

박

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 소재 "서생포왜성" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: None]

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 임야로서 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: None]

2.3. 인접 도로상태

임야도상 맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결은 어려운 상태입니다. [cite: None]

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권 이전: 1970-05-26 (정 )

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속): 2017-08-21 (정 외 2명)

* 소유권 이전 (강제경매로 인한 매각): 2020-05-01 (박 )

* 강제경매 개시결정 (말소기준권리): 2025-02-12 (채권자: 박 )

전체 등기부채권 총액은 0원이며, 본 경매는 공유물분할을 위한 강제경매입니다. [cite: None]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 토지상에 소재할 수 있는 미확인 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 해당 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않을 수 있습니다. [cite: None]

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다. [cite: None]

4. 상권분석

본 건은 자연림 상태의 임야로, 주변은 임야, 농경지, 농가주택 등이 분포하고 있어 일반적인 상권 형성은 어려운 지역입니다. [cite: None]

5. 생활정보

본 건이 위치한 서생면은 간절곶, 진하해수욕장, 나사해수욕장 등 관광 명소와 가깝고, 아름다운 해안 풍경을 자랑합니다. 또한, 한국수력원자력 새울원자력본부가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

토지상에 미확인 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이에 따른 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. [cite: None]

6.2. 맹지 (토지이용계획 및 제한상태)

본 건은 임야도상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 도로에 대한 확보 방안이 반드시 필요합니다. [cite: None]

토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역(2회), 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 따릅니다. [cite: None]

6.3. 경계 확인

인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 경계 측량이 필요합니다. [cite: None]

6.4. 미확인 분묘

목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 존재할 수 있으므로, 응찰 시 반드시 현장 확인이 필요합니다. [cite: None]

6.5. 주변 시설

인근에 한국수력원자력 새울원자력본부가 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면의 자연 임야로, 감정가는 11억 3천만 원 이상입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 소유권 이전 및 강제경매 기록이 있습니다. 임야도상 맹지이고, 분묘기지권 등 권리 관계가 불분명하며, 자연녹지지역 등 각종 토지이용 제한이 존재하는 등 개발 및 활용에 있어 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 다만, 관광 자원과 인접해 있으며, 토지 이용 계획의 변경 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. [cite: None]

8. 투자 포인트

* 미래 개발 가능성: 현재는 임야이나, 향후 도시계획 변경 또는 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 자연 환경 및 관광 접근성: 서생포왜성, 간절곶 등 인근 관광지와 해안 접근성이 양호.

* 감정가 기준 접근: 현재 감정가 11억 3천만 원 이상에서 시작하는 물건으로, 시장 상황 및 가치 평가에 따라 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 권리 분석, 주변 시세 조사, 토지 활용 가능성 및 개발 계획에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 1,132,362,000원이며, 인수할 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 향후 조사 결과를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장합니다. [cite: None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.