나이스옥션 법원경매 울산 2025타경917 [1] 울산광역시 중구 태화동 24-10 에이동 2층206호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경917 [1] 울산광역시 중구 태화동 24-10 에이동 2층206호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경917 | 소재지: 울산광역시 중구 태화동 24-10 에이동 2층206호 | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 155,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 및 평가 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경917 (1)

소재지: 울산광역시 중구 태화동 24-10 에이동 2층206호

용도: 아파트 (경성아파트)

경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 임의 경매)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 222,000,000원

1.2. 면적 및 구조 분석

토지면적: 54.83㎡ (약 16.58평)

건물면적 (전용): 81.13㎡ (약 24.54평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 206호

이용상태: 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.

추정 분양면적: 전용면적 81.13㎡를 기준으로 볼 때, 통상 약 105㎡ ~ 112㎡ 내외의 (구) 32~34평형 아파트로 추정됩니다.

1.3. 권리 관계 및 특이 사항

소유자/채무자: 서OO

채권자: 사OO

특이사항: 별도의 임대차 관계는 미상입니다. 현장조사를 통해 임차인 유무, 점유관계 등을 반드시 확인해야 합니다.

주의사항: 공부상 명칭은 '에이동'이나, 실제 현황은 영문 'A동'으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서의 현황 조사를 통한 최종 확인이 필요합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성 (최고의 입지)

위치 및 환경: 본건은 울산광역시 중구 태화동 소재 '태화시장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 시장 내 근린생활시설 등으로 혼재된 지역입니다. 전통 시장 상권과 주거지가 밀집된 생활 편의성이 높은 입지입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 태화시장 및 태화루 인근에 다수의 버스 노선이 운영되고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

도로조건: 서측 및 남측으로 소로의 포장도로에 접하고 있어 접근성에는 문제가 없습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

상권분석: 본건의 가장 큰 장점은 바로 옆에 위치한 '태화시장'입니다. 태화종합시장은 상설시장이면서 매월 5일과 10일에 대규모 오일장이 열리는 울산 중구의 대표적인 전통 시장으로, 신선한 식재료 및 다양한 먹거리의 접근성이 매우 뛰어납니다.

생활정보: 시장 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설(음식점, 상점 등)이 풍부하게 갖춰져 있습니다. 또한, 울산의 대표적인 명소인 태화강 국가정원 및 태화루가 가까워 문화 및 여가 생활 환경 또한 우수합니다.

혐오시설: 인근 지역(태화동, 삼산동 등)의 대규모 쓰레기 매립장 등의 혐오시설이 과거에 존재했으나, 이는 현재 파크골프장, 생태정원 등의 문화·여가 공간으로 활용되거나 개발 예정이어서, 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 시장 인근 특유의 소음, 혼잡도 등은 감안해야 합니다.

2.3. 토지이용계획

용도지역: 일반상업지역 (2019-07-04)

제한 상태: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구(2017-02-27). (일반상업지역 내 주거용 부동산으로 향후 재개발 시 높은 용적률을 기대할 수 있으나, 자연재해위험개선지구 지정 여부는 사전 확인이 필요합니다.)

3. 심층 분석 및 투자 의견

3.1. 권리분석

권리 분석: 소유자 및 채무자가 동일한 개인(서OO)이며, 부동산임의경매 사건으로 권리 관계는 비교적 단순합니다. 매각 대상이 토지 및 건물 일괄매각이므로 건물 철거의 위험 없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

낙찰자 인수 권리: 현재 등기부상 특별히 복잡한 권리는 보이지 않으나, 미상인 임대차 관계가 존재할 경우, 그 임차인이 대항력 있는 임차인(선순위)인지 여부를 명확히 분석해야 합니다. (배당 요구 여부 등 확인 필수)

3.2. 잠재적 리스크

현황/공부 차이: 공부상 '에이동'과 현황 'A동'의 표시 차이는 경미한 부분이나, 경매 진행에 있어 행정상 문제가 없는지 최종적으로 확인해야 합니다.

현황 조사 필요: 임대차 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도(집을 비워주는 과정) 난이도를 판단하기 위해 반드시 현장 방문을 통한 점유자 확인 및 명도 저항 가능성을 예측해야 합니다.

자연재해 위험: 토지이용계획상 '자연재해위험개선지구'로 지정되어 있습니다. (2017-02-27 지정) 과거 태풍 '차바' 등으로 태화시장이 침수 피해를 입은 사례가 있어, 이에 대한 대비책 및 현재 건축물의 안전성을 확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 울산 중구 태화동의 전통 상권 중심에 위치하며, 뛰어난 생활 편의성과 교통 접근성을 가진 소형 아파트입니다. 일반상업지역 내 위치하고 있어 장기적으로는 토지 가치가 높다고 평가되나, 자연재해 위험 개선지구라는 제한 사항과 미상인 임대차 관계에 대한 철저한 분석이 필수입니다.

투자 포인트:

1. **최고의 입지:** 태화시장과 인접하여 생활 편의성이 최상급이며, 태화강 국가정원과도 가깝습니다. (전통시장 선호 투자자에게 적합)

2. **용도지역의 가치:** 일반상업지역 내 주거용 건물로, 토지 가치 측면에서 장기적인 개발 잠재력이 높습니다.

3. **실거주 및 임대:** 전용면적 약 24.5평으로 실거주에 적합하며, 인근 상권 종사자 및 시장 이용객을 대상으로 임대 수요도 충분할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계