나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11343 [1] 울산광역시 울주군 두서면 구량리 108-10 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11343 [1] 울산광역시 울주군 두서면 구량리 108-10 답 경매

• 사건번호: 2025타경11343
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 구량리 108-10
• 용도: 답

울산지방법원 경매8계 2025타경11343 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 구량리 108-10 | 감정가: 155,268,000원 | 최저가: 76,082,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경11343 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11343 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 구량리 108-10

용도: 답 (농경지)

감정가: 155,268,000원

토지면적: 2043.00㎡ (약 618평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 "송정마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 주택, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 물건의 동측 인근으로 간선도로인 반구대로가 통과하고 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 자체는 지반이 대체로 평탄한 세장형(길쭉한 형태) 토지이며, 현재 농경지(답)로 이용되고 있습니다.

물건 북동측으로는 폭 약 2~3미터의 콘크리트 포장도로가 접해 있어 토지 이용에 어려움은 없어 보입니다.

주변 지역은 농경지와 더불어 주택, 창고 등이 있어 농업 외의 다른 용도로도 활용될 수 있는 가능성이 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

별도의 등기된 권리관계는 명시되지 않았으나, 경매의 특성상 낙찰 후 기존 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 "농지취득자격증명" 필요 여부입니다.

농지법에 따라 해당 토지의 취득을 위해서는 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다.

만약 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매각불허가 결정이 내려지며, 이 경우 낙찰자가 납입한 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건은 농경지로서, 주변 역시 농경지가 넓게 분포하고 있는 지역입니다.

울주군 두서면 지역은 울산의 배후 농업지역으로서 쌀, 배, 단감, 부추 등의 농산물 생산이 이루어지고 있습니다.

다만, 해당 물건 자체의 상업적인 가치보다는 농업적 가치나 주거 목적의 활용 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

주변에 주택과 창고 등이 있어 지역 주민들의 생활 기반 시설은 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 농경지이므로 직접적인 주거 생활 편의 시설보다는 농업 활동에 필요한 환경을 갖추고 있습니다.

울주군 두서면 지역은 백운산과 고헌산의 산자락에 위치하여 자연환경이 비교적 청정한 편입니다.

주거를 위해서는 주변의 주택가 또는 인근 도시 지역의 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 이동성은 확보되어 있습니다.

울주군에는 화랑체육공원 등 일부 공공시설이 운영되고 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 가장 큰 리스크로, 자격증명 미발급 시 매각불허가 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

2. 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 생산녹지지역: 개발이 제한될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 제한이 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 농업진흥구역: 농지법에 따른 규제를 받습니다.

* 공장설립승인지역: 공장 설립 관련 제한이 있습니다.

3. 현황 및 이용 상태: 현재 농경지(답)로 이용 중이며, 다른 용도로의 전환 시에는 관련 법규 및 행정 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 주변 시설: 현재 검색된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지 이용 계획과 관련하여 주변 환경 변화 가능성은 상시 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 울산지방법원 2025타경11343 (1) 토지는 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 농경지입니다.

넓은 토지 면적과 감정가격을 고려할 때, 농업적인 목적 또는 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

하지만, 가장 큰 관건은 농지취득자격증명의 발급 가능성 여부이며, 이를 사전에 철저히 확인하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 해당 토지의 향후 활용 방안에 대한 면밀한 법규 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 2043.00㎡ (약 618평)의 넓은 면적은 다양한 농업적 활용 또는 향후 개발 가능성을 내포합니다.

2. 자연환경: 울주군 두서면의 비교적 깨끗한 자연환경은 전원생활 또는 친환경 농업을 고려하는 경우 장점이 될 수 있습니다.

3. 농업진흥구역: 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 장기적으로는 농업 관련 지원 정책이나 개발 계획의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

2. 경매 컨설턴트 의견

본 건은 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 모든 판단의 최우선 순위가 되어야 합니다.

자격증명 발급이 확실하다면, 해당 토지의 농업적 가치, 생산성, 그리고 울주군의 농업 정책 등을 고려하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

향후 주변 개발 계획이나 지역 발전 방향 등을 지속적으로 모니터링하며 장기적인 시각으로 접근하는 것이 바람직합니다.

단, 법규상 제한사항이 많으므로, 취득 후 활용 계획에 대한 면밀한 사전 검토는 필수입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계