나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11334 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-025호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

본건 건물 1층 1-025호는 공부상 별개 호이나 1-026호와 벽면이나 바닥 경계선 없이 하나의 호실로 ‘79FOUNYARD’라는 상호의 까페로 이용 중이며, 기둥 및 건축물현황도 등에 의해 호실의 위치나 면적을 특정가능하므로 입찰시 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11334 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신목동새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-025호

용도: 근린상가

감정가: 1,370,000,000원

토지면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

토지지분: 33.32㎡ (약 10.08평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 라피에스타양산

주요 용도: 판매시설, 문화및집회시설, 제2종근린생활시설

건축 구조: 철근콘크리트구조

지하층: 3개 층

지상층: 7개 층

준공일: 2018년 12월 21일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 라피에스타 양산은 양산 물금신도시 내에 위치한 대형 복합 상업 시설입니다. 2018년 12월 준공 당시 지역 최대 규모의 랜드마크급 단지로 조성되었으며, 지하 3층, 지상 7층, 연면적 약 12만 7천800여㎡ 규모를 자랑합니다. 유럽풍 스트리트형 상가로 설계되어 가시성과 접근성이 뛰어나다는 평가를 받고 있습니다.

2.2. 교통망

본건은 부산도시철도 2호선 증산역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 차량 이용 시 부산 도심까지 약 20분 내외로 접근 가능하며, 물금신도시가 부산 생활권과 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

2.3. 편의시설

라피에스타 양산 단지 내에는 하나로마트, 쿠우쿠우, 롯데리아, 메가박스, 스타벅스, 다이소 등 다양한 편의시설 및 F&B 시설이 입점해 있습니다. 또한, 인근에 양산부산대학교병원, 이마트, 하나로마트, 상업시설 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시는 과거 폐기물 발전 시설을 활용한 친환경에너지타운 조성 계획을 언급한 바 있으며, 쓰레기 소각장 증설 관련 논의도 있었습니다. 그러나 이는 본건의 직접적인 인근에 위치한 시설은 아닌 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 9일에 접수된 신목동새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 이 외 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 존재합니다.

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사제이엔씨파트너스양산, 2021-02-09)

* 갑5: 소유권이전 (김현범, 2022-02-09, 매매 금1,429,307,000원)

* 을1: 근저당권 (신목동새마을금고, 2021-02-09, 금933,600,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 임의경매 (신목동새마을금고, 2025-02-14, 798,896,640원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 김나연

보증금: 10,000,000원

차임: 8,000,000원 (※ 월 임차료로 보기에는 금액이 매우 이례적으로 높아, 실제 계약 내용을 확인하거나 추가 조사가 필요합니다.)

전입일자(사업일자): 2021-06-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 권리 분석

본건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰자는 을1 근저당권(말소기준권리) 이하 모든 등기부상 권리를 인수하지 않고 말소될 예정입니다.

임차인 김나연은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 933,600,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

라피에스타 양산은 양산 신도시의 핵심 상권에 위치하며, 부산 근교의 신흥 주거지로서 지속적인 인구 유입이 기대되는 지역입니다. 원래 지역 최대 규모의 복합 문화 쇼핑몰로 기대를 모았으나, 대규모 공급 과잉과 경기 침체 등의 영향으로 현재까지 공실률이 높은 '유령 상가'라는 오명을 벗지 못하고 있는 실정입니다. 최근 LF스퀘어 양산점이 2024년 6월 일부 층에 입점하며 상권 활성화를 꾀하고 있으나, 평일에는 유동인구가 적고 주말 식당가 위주로 왕래가 있다는 평가가 있습니다.

4.2. 건물 내 입점 현황

본건 물건(1층 1-025호)은 공부상으로는 별개 호실이나, 인접 호실(1-026호)과 벽면이나 바닥 경계 없이 하나의 공간으로 '79FOUNYARD'라는 상호의 카페로 이용 중입니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4.3. 잠재 고객 분석

주변에 대규모 아파트 단지가 다수 형성되어 있어 주거 배후 수요가 탄탄합니다. 또한, 증산역 초역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 역을 이용하는 유동인구 흡수가 가능합니다. LF스퀘어 양산점 입점은 잠재 고객 유입에 긍정적 요인이 될 수 있으나, 전반적인 상권 활성화 여부는 미지수입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설 접근성

본건이 위치한 물금읍은 양산시의 핵심 지역으로, 완성형 신도시 인프라를 갖추고 있습니다. 부산 도시철도 2호선 증산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 부산 도심 접근성이 우수합니다. 단지 주변으로 하나로마트, 이마트, 양산부산대학교병원, 학원가, 도서관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적/법적 리스크 (호실 결합)

본건 1층 1-025호와 1-026호가 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 구분등기, 임대차 계약, 명도 등에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 관리상의 어려움을 야기할 수 있습니다. 현재 카페로 운영 중이나, 향후 업종 변경이나 재임대 시에도 이 점이 장애가 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 김나연은 대항력이 없으나, 보증금 10,000,000원이 있습니다. 더불어 차임이 8,000,000원으로 기재되어 있는데, 이는 통상적인 근린상가 임대료 수준을 훨씬 상회하는 금액으로, 해당 계약 내용의 진위 여부 및 추가적인 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 재무적 리스크 (채권 총액)

본건의 총 채권액은 933,600,000원으로 상당히 높은 수준입니다. 이는 향후 채권자들의 강한 경매 진행 의지를 시사하며, 낙찰 후에도 해당 채무 부담으로 인한 시장의 부정적 영향을 고려해야 합니다.

6.4. 상권 침체 및 공실 위험

라피에스타 양산 전체 상가의 높은 공실률과 '유령 상가'라는 지적은 본건의 임대 수익 창출 및 향후 매각에 있어 심각한 리스크로 작용할 수 있습니다. LF스퀘어 입점이 상권 활성화에 기여할 수 있으나, 성공 여부는 불확실합니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 증산역 초역세권의 우수한 교통 및 접근성.

* 양산 물금신도시의 지속적인 발전 가능성과 풍부한 배후 수요.

* 대형 복합상가 단지 내 위치로 인한 잠재적 유동인구 흡수 가능성.

* 현재 카페 영업 중으로, 바로 영업이 가능한 상태.

7.2. 단점

* 전체 상가의 높은 공실률과 상권 침체 우려.

* 본건이 인접 호실과 결합되어 사용 중으로, 법적, 관리적 리스크 존재.

* 임차인 차임 관련 비정상적인 금액 기재로 인한 불확실성.

* 높은 채권 총액.

7.3. 종합 평가

본건은 증산역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으나, 라피에스타 양산 전체 상가의 극심한 공실률과 침체된 상권 상황이 가장 큰 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 특히, 본건이 두 개의 호실이 합쳐져 사용되고 있는 점은 향후 명도 및 활용에 있어 추가적인 검토와 주의를 요합니다. 현재 카페로 운영 중이라는 점은 긍정적이나, 잠재적 구매자는 이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래가치

양산 물금신도시는 부산 생활권으로 편입되며 지속적인 인구 유입이 예상되는 지역입니다. 증산역을 중심으로 한 상권 활성화 및 도시개발 계획은 장기적인 관점에서 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. LF스퀘어 입점과 같은 상권 개선 노력은 긍정적인 변화를 가져올 수 있습니다.

8.2. 수익성 잠재력

전체 상가의 공실률이 높다는 점은 단기적인 임대 수익 창출에 큰 어려움을 줄 수 있습니다. 그러나 만약 상권이 성공적으로 활성화된다면, 역세권에 위치한 대로변 상가의 특성상 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 현재 영업 중인 카페의 수익성 분석과 함께, 향후 상권 변화에 따른 임대료 상승 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가 산정은 본건의 감정가(1,370,000,000원), 총 채권액(933,600,000원), 임차인의 보증금(0원 인수), 현재 상권 상황, 유사 물건 시세, 예상 명도 비용, 향후 리모델링 및 활용 계획 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우, 높은 공실률과 호실 결합으로 인한 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정평가서의 상세 내용을 재확인하고, 유사 상가의 실제 거래 사례 및 현재 임대 시세 조사를 반드시 선행해야 합니다. 또한, 인접 호실과의 결합 상태, 임차인과의 명도 가능성, 그리고 향후 상권 회복 가능성을 면밀히 분석하여 입찰 가격을 결정하는 것이 중요합니다. 본건의 경우, 현재 시장 상황을 감안할 때 감정가를 하회하는 금액에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.