나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10616 [1] 경상남도 양산시 하북면 초산리 250-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 하북면 초산리 소재 ""초산마을회관"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 기존의 단독주택, 전원주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 인근으로 35번 국도가 지나고 있어 제반 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 자체지반 대체로 평탄한 토지로 현황 ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건 감정평가의 목적은 '공유물분할을 위한 경매'이니 참고 바람.

물건 비고

1. 맹지임.
2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
3. 농지취득자격증명 제출 필요 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경10616 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 초산리 250-1

물건종별: 토지

용도: 전 (밭)

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지감정가: 12,996,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매

매각대상: 기타

채권자: 김OO

1.2. 감정평가 요약

본건은 경상남도 양산시 하북면 초산리 소재 "초산마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존의 단독주택, 전원주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 인근으로 35번 국도가 지나고 있어 교통 상황은 보통입니다. 토지는 부정형의 자체 지반이 대체로 평탄한 토지로 현재 "전"(밭)으로 이용 중입니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 하북면 초산리 내 초산마을회관 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 전원주택, 농경지 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 35번 국도가 인접해 있어 차량을 이용한 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 맹지로서, 인접 토지를 통해 출입해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개요

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

3.2. 등기부현황

* 토지 등기부상 다수의 소유권 이전, 지분 이전, 상속, 증여, 강제경매, 공매 관련 기록이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 2013년 4월 29일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑19)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 현황

본건은 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 마을회관 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 인근 유사 토지 거래 참고

자료에 따르면, 양산시 하북면 초산리 내 답(논) 토지(1,783평)가 2026년 4월 27일 기준 평당 약 40만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 면적이 매우 작아 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근에 버스정류장과 35번 국도가 있어 교통 이용은 가능합니다. 더불어 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의를 제공받을 수 있습니다.

5.2. 교육/의료시설

제공된 정보만으로는 주변 교육 및 의료시설에 대한 상세 내용을 파악하기 어렵습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지(경상남도 양산시 하북면 초산리 250-1)와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시 소주동에 위치했던 폐소각시설이 과거 악취 등으로 혐오시설로 인식되었던 사례가 있으나, 이는 본건 소재지와는 다른 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건은 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 인접 토지와의 관계 설정이 중요하며, 이를 위한 지적 경계 측량이 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로, 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

6.3. 경계확인 필요

인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 경계 측량이 필수적입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 경매로 나온 경상남도 양산시 하북면 초산리 소재 소형 농지(전)입니다. 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이 주요 특징입니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 소형 면적으로 인해 활용 방안이 제한적일 수 있으나, 공유물 분할 경매의 특성상 소유권 정리를 통해 향후 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적 토지로, 비교적 낮은 감정가를 형성하고 있습니다.

* 공유물 분할 경매를 통해 소유 관계를 명확히 할 수 있는 기회입니다.

* 주변 지역 개발 가능성에 따라 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 희소성, 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필요성, 주변 시세, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다. 다만, 감정가 12,996,000원 수준에서 잠재적 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다. 입찰 보증금을 제외한 금액으로 산정할 예정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.