나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11268 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 '울산송정택지개발지구' 내 성숙중인 상업지대로서 각종 상업시설 및 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량진출입 가능하며, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 108호 및 109호로서
외벽 : 외장 석재 마감 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 내장타일 등 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호
등으로 치장 또는 마감되었음.

이용상태

근린생활시설임.(외관 간판상 상호 : 막창도둑)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.
2)본건 기호(1, 2)는 경계벽을 제거하여 일체로 이용중인 상태(통칭 '튼 상가')임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 본 건 건물은 경계벽을 제거하여 일체로 사용중임.
3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11268 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층 108호 (신주소: 울산광역시 북구 화산로 109)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,473,000,000원

* 토지면적: 93.69㎡ (약 28.34평)

* 건물면적: 102.18㎡ (약 30.91평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 1. 일괄매각. 2. 본 건 건물은 경계벽을 제거하여 일체로 사용중임. 3. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 북구 송정동 '고헌초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: '울산송정택지개발지구' 내 성숙 중인 상업지대로, 다양한 상업시설, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등이 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 주변 가로망 상태가 보통으로 차량 이동이 용이한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕으로 이루어진 9층 건물 중 1층 108호 및 109호입니다. 외벽은 석재 마감 및 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 타일 등 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

* 건물 이용 상태: 근린생활시설로 이용 중이며, 외관 간판상 상호는 '막창도둑'입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형의 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장 등 공부상 내용과 실제 현황 사이에 차이는 없습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 22일 하나은행의 근저당권 (채권액 1,260,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전(신탁등기말소): 2020-05-22, 주식회사한성건설산업

* 소유권 이전(매매): 2020-12-22, 서성희 (매매가 1,074,222,000원)

* 근저당권: 2020-12-22, 하나은행 (채권액 1,260,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2023-04-04, 박광수 (채권액 192,000,000원) - 말소됨

* 임의경매: 2025-02-03, 주식회사하나은행 (채권액 1,241,506,953원) - 말소됨 (본건 경매로 인해)

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 1,452,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금 인수액이 0원이라 하더라도, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 현장 확인 및 조사해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 발달 현황: 울산송정택지개발지구 내 상업지대로, 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적인 고객 기반이 풍부합니다.

* 업종 적합성: 현재 '막창도둑'으로 운영 중이며, 주변의 주거 단지 특성을 고려할 때 외식업, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

* 개발 잠재력: 택지개발지구의 지속적인 성장과 함께 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: '고헌초등학교'가 서측 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구에 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 대규모 아파트 단지들이 인접해 있어 통상적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 과거 유찰로 인해 재매각되는 물건입니다. 이는 최초 감정가 대비 낮은 가격으로 진행될 가능성이 있지만, 반대로 권리 관계나 물건 자체의 하자가 존재할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 통합 사용: 108호와 109호가 경계벽을 제거한 상태로 일체로 사용되고 있습니다. 향후 각 호실을 분할하여 사용하고자 할 경우, 별도의 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 인수해야 할 보증금은 없으나, 현재 실제 임차인이 존재할 경우 명도 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산송정택지개발지구 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 주변 대규모 주거 단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 입지를 가지고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 비교적 신축급 건물이며, 감정가는 14억 7천 3백만원입니다. 등기부상 총 채권액이 14억 5천 2백만원으로 감정가와 유사하여 신규 채권 발생 가능성은 낮아 보입니다. 재매각 물건이라는 점은 가격적인 메리트를 기대할 수 있는 부분이나, 경계벽 제거 후 일체 사용 중인 점, 임대 관계 미상인 점 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 주변 대규모 주거 단지로부터의 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 울산송정택지개발지구 내 상업지역으로서 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 경계벽 제거 후 일체 사용 가능한 넓은 면적으로 다양한 업종의 사업 운영에 유리합니다.

* 재매각을 통해 최저매각가격이 인하될 가능성이 있어 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,473,000,000원입니다. 재매각으로 인해 최저매각가격이 감정가보다 낮게 책정될 것으로 예상되므로, 정확한 최저매각가격 확인이 필수적입니다. 입찰가 산정 시에는 이 최저매각가격을 기준으로, 주변 시세, 상권 분석 결과, 건물 상태, 그리고 명도 및 예상되는 공사 비용 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰받게 되는 금액 전체에 대한 자금 계획을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.