나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11084 [1] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 705-1 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11084 [1] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 705-1 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경11084 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 705-1 | 감정가: 183,799,000원 | 최저가: 128,659,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 울산지방법원 2025타경11084 (1)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11084 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 705-1 (답)

용도: 답 (토지일부지분매각)

감정가: 183,799,000원

토지면적: 2,541.00㎡ (약 768.75평)

매각대상: 토지 일부 지분 (토지 지분율: 84691.53)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건 및 주변 환경

위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 궁평마을 북측 인근에 위치한 농촌지대의 '답(논)' 입니다. 주변은 농경지가 주를 이루고 있습니다.

교통상황: 대중교통 이용은 다소 불편한 편이나, 국도 24호선이 인근에 소재하여 차량 접근성은 양호합니다.

형태 및 이용상태: 완경사 지대에 위치하며, 부정형의 토지로 대체로 2계단의 '답'으로 이용 중입니다. 특히, 남서측 일부는 현재 비포장 도로로 이용되고 있어, 공부상 용도와 현황의 차이가 존재합니다.

인접 도로상태: 북동측으로 포장된 세로(가) 도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 폭 2.5미터 내외의 비포장도로(본건 일부 포함)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

매각방식: 토지일부지분매각이며, 채무자와 소유자가 동일인(최OO)입니다.

특이사항: 본 건은 농지취득자격증명(농취증)이 필수인 농지이며, 지분 매각의 특성상 공유자우선매수신고가 가능한 물건입니다. 채권자는 롯OOOOOOOOO입니다.

주의사항: 본 건은 지분 매각으로, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사가 가능한 물건입니다. 또한, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 미제출할 경우 매수신청보증금은 몰수되므로, 반드시 기한 내에 제출해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본 물건은 농촌 지대 내 '답' 용도의 토지이므로 일반적인 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자 목적은 농지 또는 장기적인 토지 가치 상승에 초점을 맞춰야 합니다.

생활정보: 대중교통 이용은 불편하여 자가 차량 이용이 필수적인 지역입니다. 주변은 농경지와 마을이 주를 이루는 조용한 환경입니다. 특별한 혐오시설은 보고서 상 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점을 참고해야 합니다. (정확한 주변 시설 현황은 별도 현장 조사 및 지도 검색이 필요함)

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

공유자 우선매수권: 가장 큰 리스크입니다. 공유자가 우선매수권을 행사하면 최고가 매수신고인의 입찰은 무효가 됩니다. 다만, 우선매수권을 행사하고 보증금을 미납할 경우 다음 기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

농지취득자격증명 필수: 농지(답)이므로 농취증 취득 가능 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

현황과 공부의 차이: 공부상 '답'이나, 일부 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 매각 후 해당 지분에 대한 지적 정리 및 경계 확정을 위한 측량이 반드시 필요하며, 도로 이용 부분에 대한 법률적 검토도 필요합니다.

경계 불명확성: 수치지적도가 아닌 경우 지적 면적 오차가 있을 수 있으며, 정확한 경계 확인은 측량을 요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 자연녹지지역 내의 '답' 용도 토지 지분 매각 건으로, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있지만, '지분 매각'과 '농취증'이라는 두 가지 명확한 진입 장벽이 존재합니다. 특히, 공유자 우선매수권의 존재로 인해 최종 낙찰 여부를 예측하기 어렵다는 점을 인지해야 합니다.

투자 포인트:

1. **자연녹지지역:** 개발 가능성이 보전관리지역보다는 제한적이지만, 향후 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. **국도 인근의 차량 접근성:** 국도 24호선이 인접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

3. **지분 매각의 협상력:** 공유자와의 협의 또는 지분 매각을 통한 이익 실현 전략이 명확하다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 지분 매각 특성상 권리 분석의 난이도가 높고 명도 및 협의 과정이 필요하므로 전문가의 조력이 필수입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계