나이스옥션 법원경매 울산 2025타경824 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 에이(302동) 1층104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경824 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 에이(302동) 1층104호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경824 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 백호로 91, 에이(302동) 1층104호 (반도유보라4차아파트) | 감정가: 384,000,000원 | 최저가: 188,160,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2025타경824 (1)이며, 매각대상은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 에이(302동) 1층104호입니다.

용도는 근린생활시설(상호명: 아이스크림 세계과자할인점)이며, 경매구분은 부동산임의경매, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 384,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 토지 면적은 35.65㎡ (약 10.78평)입니다.

건물 면적은 전용 40.50㎡ (약 12.25평)으로 확인됩니다.

본 건은 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 전용면적만 표시합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""증산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지 내 상가(반도유보라4차아파트 에이동 1층)에 위치하여 고정적인 배후 수요가 확보되어 있는 우수한 입지입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 주변 도로망 상태가 보통 수준이므로 물류 및 고객 접근성에 큰 지장은 없을 것으로 보입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 단층건 중 1층에 위치하며, 현재 근린생활시설(아이스크림 세계과자할인점)로 이용 중입니다. 이는 안정적인 업종으로 현재 상권 내에서 기능을 충실히 수행하고 있음을 시사합니다. 위생 및 급배수시설, 상하수도설비, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

소유자 및 채무자가 최OOOOOOOOOOO으로 동일하며, 채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 건은 부동산임의경매로 진행되는 건입니다.

3.2. 매각 대상 및 임대 관계

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이므로 권리관계가 단순합니다.

현재 임대 관계는 미상입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 현황 조사를 통해 임차인 여부를 확인하고, 임차인이 있을 경우 주거 및 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력 여부를 면밀히 분석해야 하는 추가적인 권리분석이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특징

본 건이 위치한 물금읍 범어리 일대는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 밀집된 신도시급 지역 상권입니다. 주거지역 내 필수적인 근린생활시설로서, 상시 거주 인구를 바탕으로 한 안정적인 소비가 이루어지는 상권입니다.

4.2. 주요 시설 및 이용 현황

본 건은 반도유보라4차아파트 단지 내 1층에 위치하고 있어 아파트 주민들의 접근성이 매우 높습니다.

현재 아이스크림 세계과자할인점으로 이용 중이며, 이는 주로 인근 주민, 특히 학생층을 대상으로 하는 업종으로, 증산초등학교 인근이라는 위치적 이점을 활용하고 있습니다.

5. 생활 정보 및 개발 계획

5.1. 토지 이용 계획 및 규제

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역입니다. 주거지역 내 계획적인 개발이 이루어진 곳임을 알 수 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있어 차량 통행 및 광고 효과에 유리한 입지입니다.

가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있어 쾌적한 주거환경 유지가 가능합니다.

5.2. 교육 환경

""증산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 토지이용계획 상 상대보호구역 및 절대보호구역에 일부 해당됩니다. 이는 학교 환경 위생 정화 구역 내에 있어 유해 시설 등 일부 업종의 입점이 제한될 수 있으나, 초등학생 등 유동 인구가 상시 존재하는 배후 수요를 확보한다는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도(인도) 리스크

임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 따라 낙찰자가 잔금 납부 후 명도 절차를 진행할 때 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 점유자에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

6.2. 업종 제한 리스크

근린생활시설은 용도에 따라 세부적인 업종 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 본 건은 초등학교와 인접한 상대보호구역 및 절대보호구역에 위치하므로, 법에서 지정하는 유해시설 및 특정 업종의 입점이 엄격하게 제한될 수 있으므로, 향후 용도 변경이나 업종 전환 시 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보 내에서는 인근 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 주변 환경 정보는 감정평가서에 한정된 내용이므로, 투자자는 현장 방문 및 추가적인 지역 조사를 통해 소음, 공해 유발 시설 등의 혐오 시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 대규모 아파트 단지 내 1층에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 고정 배후 수요를 확보하고 있는 우량 물건입니다. 현행 아이스크림 세계과자할인점이라는 안정적인 업종으로 이용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확한 것도 장점입니다. 다만, 임대 관계 미상 및 학교 보호구역 내 업종 제한 가능성에 대한 분석이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지(반도유보라4차) 주출입구 인근 1층 상가로, 높은 접근성과 고정 고객 확보가 용이합니다.

안정적인 상권: 제3종 일반주거지역의 계획된 상권이며, 초등학교 인접성으로 인해 상시 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

수익성 확보 용이: 현행 이용 상태가 비교적 안정적인 업종(할인점)이므로, 즉시적인 수익 창출 가능성이 높습니다.

토지/건물 일괄 매각: 권리 분석의 복잡성이 낮아 초심자도 접근하기에 유리합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계