나이스옥션 법원경매 울산 2025타경701 [1] 울산광역시 남구 달동 1357-2 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경701 [1] 울산광역시 남구 달동 1357-2 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경701
• 주소: 울산광역시 남구 달동 1357-2
• 용도: 근린시설

울산지방법원 경매7계 2025타경701 | 소재지: 울산광역시 남구 달동 1357-2 | 감정가: 2,995,861,770원 | 최저가: 1,467,972,000원 | 용도: 근린시설

1. 울산지방법원 2025타경701 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경701 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 1357-2

용도: 근린생활시설

감정가: 2,995,861,770원

토지면적: 242.50㎡ (약 73.36평)

건물면적: 517.59㎡ (약 156.57평)

제시외 건물 면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

토지 감정요항표:

위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 달동 '번영사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등 상업시설이 소재하는 노선 상가지대입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15-20m), 가축사육제한구역입니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

건물 감정평가요항표:

건물의 구조: 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지상 4층 건물입니다.

이용상태: 내부 공사가 미완성 상태입니다.

1층: 근린생활시설(공실) 및 계단실 (공부상 주차장이나 현황 계단실)

2층: 근린생활시설(공실)

3층: 위락시설(공실)

4층: 주택(방3, 거실, 주방, 화장실 등)

설비내역: 위생설비, 급배수시설, 난방설비(주택부분) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물: 별첨 사진용지와 같이 제시 외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 부합물 및 종물로 판단됩니다.

공부와의 차이: 1층 일부는 공부상 '주차장'이나 현황 '계단실'입니다.

기타 참고사항: 내부 공사가 미완성 상태이며, 4층 주택 외부에는 목재 데크가 시공되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

1. 본 건 건물의 1층 일부는 공부상 '주차장'이나, 현황은 '계단실'입니다.

2. 본 건 건물의 내외부 리모델링 및 인테리어 공사가 완공 전에 중단된 상태이며, 리모델링 부분을 감안하여 평가하였습니다.

주의사항:

1. 일괄매각. 제시 외 건물 포함.

2. 본 건 건물의 1층 일부는 공부상 '주차장'이나, 현황은 '계단실'입니다.

3. 본 건 건물의 내외부 리모델링 및 인테리어 공사가 완공 전에 중단된 상태이며, 리모델링 부분을 감안하여 평가하였습니다.

1.4. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 달동의 '번영사거리' 인근이라는 뛰어난 입지를 자랑합니다. 상업시설이 밀집한 핵심 상권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 차량을 통한 접근성이 우수합니다. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 출입이 용이하며, 이는 상가 운영 및 물류 이동에 유리한 조건입니다. 주변은 다양한 근린생활시설, 식당, 상점 등으로 활성화되어 있어 상권의 잠재력이 높다고 평가됩니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자인 울OOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 매각 대상으로 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시 외 건물(ㄱ, ㄴ)도 포함됩니다. 권리 분석 시 가장 중요한 것은 말소기준권리 이후의 권리 관계를 파악하여 인수되는 권리가 있는지 확인하는 것입니다. (제공된 정보만으로는 세부 권리 분석 불가, 상세 권리 내역은 법원 매각물건명세서 확인 필수).

주요 특이사항으로는 1층 일부가 공부상 주차장에서 현황 계단실로 이용되고 있다는 점이며, 이는 향후 건축물 관련 행정 처리 시 불편을 초래할 수 있습니다. 또한, 내부 공사가 미완성 상태이므로, 공사 중단으로 인한 법적 문제(예: 유치권 등) 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 울산 남구 달동 번영사거리 인근은 울산에서도 손꼽히는 활성화된 상권 중 하나입니다. 다양한 업종의 근린생활시설, 병원, 은행, 학원 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 꾸준한 유동인구를 확보하고 있습니다. 1층 및 2층의 근린생활시설, 3층 위락시설은 상권 특성에 맞는 업종 선택 시 높은 매출을 기대할 수 있습니다. 4층의 주택 부분은 상가와 분리하여 운영하거나, 관리인 거주 공간 등으로 활용하여 안정적인 운영이 가능합니다.

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 해당 부동산 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 상업 지역의 특성상 다양한 업종이 혼재되어 있으나, 특별히 민원 발생 우려가 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 생활정보

4층에는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 등을 갖춘 주택이 마련되어 있어, 상가 운영과 동시에 주거가 가능한 복합 용도로 활용이 가능합니다. 또한, 상업지역에 위치하여 병원, 은행, 마트, 관공서 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 매우 뛰어날 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 건물의 내부 및 외부 리모델링 공사가 중단된 상태라는 점입니다. 공사 완료까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 공사 범위 및 마감 상태에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 1층 일부의 공부상 현황 불일치(주차장 vs 계단실)는 추후 건축물 관련 행정 처리 시 불편을 초래할 수 있습니다. 공실 상태인 층들에 대한 빠른 임차인 모집 전략이 필요하며, 공사 미완 상태로 인해 임차인 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 울산 남구의 중심 상권에 위치한 투자 가치가 높은 물건입니다. 뛰어난 입지 조건과 복합 용도로 활용 가능한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 공사가 중단된 상태라는 점은 분명한 단점이며, 이로 인한 추가적인 시간과 비용 투입이 불가피합니다. 성공적인 투자를 위해서는 미완성된 공사를 책임지고 완료할 수 있는 능력과 자금, 그리고 해당 상권에 대한 깊이 있는 이해가 필수적입니다. 철저한 현장 조사와 함께 공사비, 예상 임대 수익, 시세 등을 종합적으로 분석하여 리스크를 최소화하고 수익을 극대화하는 전략을 수립해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

최고의 입지: 울산 남구 달동 번영사거리 인근은 상업 및 유동인구의 중심지로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 뛰어납니다.

복합 활용: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다. (예: 상가 운영 + 주인 거주, 전 층 상가 임대 등)

미완성 건물의 잠재력: 리모델링 공사 완료 시, 최신 시설을 갖춘 건물로 탈바꿈하여 높은 임대료 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

시세 차익: 공사 미완 상태의 점을 감안하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계