나이스옥션 법원경매 울산 2025타경701 [1] 울산광역시 남구 달동 1357-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.02.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 '번영사거리' 북동측 인근에 위치하는
토지로서 주변은 근린생활시설 등 상업시설이 소재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15-20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지상4층건으로서
외벽 : 복합판넬 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : 인테리어 등.
창호 : 시스템창호 등

이용상태

내부공사 미완성 상태임
1층 : 근린생활시설(공실) 및 계단실
2층 : 근린생활시설(공실)
3층 : 위락시설(공실)
4층 : 주택(방3, 거실, 주방, 화장실 등)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 난방설비(주택부분) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하는 바, 건물의 구조 및 규모, 용도
등으로 보아 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 1층 일부는 공부상 '주차장'이나 현황 '계단실'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

내부공사가 미완성 상태이며, 4층 주택외부에는 목재데크가 시공되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 본 건 건물의 1층 일부는 공부상 '주차장'이나, 현황은 '계단실'임.
3. 본 건 건물의 내외부 리모델링 및 인테리어 공사가 완공 전에 중단된 상태이며, 리모델링 부분을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경701 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 달동 1357-2 (신주소: 울산광역시 남구 번영로150번길 12 (달동))

* 용도: 근린시설

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 울산행복신용협동조합 (등기부 요약상 확인)

* 감정가: 2,995,861,770원

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5. 면적 정보

* 토지 면적: 242.50㎡ (약 73.36평)

* 건물 면적: 517.59㎡ (약 156.57평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 52.00㎡ (본건 건물에 부합물로 판단됨)

6.

7. 매각 정보

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 제시외 건물 포함: 토지, 건물 외 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

2.

3. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 울산광역시 남구 달동 소재 '번영사거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설 등 다양한 상업시설이 밀집한 노선 상가지대입니다.

4.

5. 교통 및 도로

* 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

6.

7. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 중로2류(폭 15-20m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

3. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 30일자 울산행복신용협동조합의 근저당권(2,640,000,000원)입니다.

* 본 경매개시결정(2025타경701)은 2025년 1월 22일자 울산행복신용협동조합의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

* 등기부상의 주요 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류, 전세권)는 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 토지 2,681,871,623원, 건물 2,731,871,623원입니다.

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5. 임차인 현황

* 고동희: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2024-06-24, 대항력 있음

* 김동현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-30, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 전미주: 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2024-03-06, 대항력 있음

* 전정희: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-03-13, 대항력 있음

* 김정호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-06, 대항력 없음

* 남문모: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음 (건물 등기부상 전세권 설정 있으나 말소 예정)

* 재경종합건설주식회사: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2024-12-30, 대항력 없음

6.

7. 권리 인수 여부

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않습니다. 본건의 경우, 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 단, '대항력 있는 임차인'은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인(고동희, 김동현, 전미주, 전정희)의 보증금 총액은 40,000,000원이지만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 해당 금액이 모두 배당될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 김동현의 경우 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 있으므로, 인수 또는 별도의 처리 필요 여부를 신중히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

3. 상권 특성

* 번영사거리 인근의 노선 상가지대로 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

* 본건은 주상복합 또는 복합상가로 활용하기에 적합한 위치에 있습니다.

4.

5. 예상 업종

* 근린생활시설(1, 2층) 및 위락시설(3층), 주택(4층) 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 최근 트렌드를 반영한 카페, 레스토랑, 소매점, 사무실 임대 등 다양한 업종으로의 전환 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

2.

3. 편의시설

* 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 다양한 식당 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.

5. 주거 환경

* 4층에 주택 용도로 활용 가능한 공간(방 3개, 거실, 주방 등)이 있어 주거와 상업 시설의 복합 운영이 가능합니다.

* 외부에 목재 데크가 시공되어 있어 주거 공간의 활용도를 높일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 공사 미완료

* 본 건 건물의 내외부 리모델링 및 인테리어 공사가 완공 전에 중단된 상태입니다.

* 추가적인 공사 비용 및 시간이 소요될 것으로 예상되며, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4.

5. 공부상 불일치

* 건물 1층 일부가 공부상 '주차장'이나 현황은 '계단실'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경 등기 시 문제가 될 수 있습니다.

6.

7. 임차인 관계

* 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 임차인과의 관계 정리 및 명도 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

* 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(김동현)의 경우, 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

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9. 기타 특이사항

* 건축물 내부 공사가 미완성된 상태임을 감안하여 감정가가 산정되었습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 울산 남구 달동의 상업지역에 위치한 근린시설로, 뛰어난 입지와 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 상권 가치를 지니고 있습니다.

* 특히 4층 주택 부분과 저층부 근린생활시설의 복합 활용이 가능하며, 내부 공사가 미완성 상태라는 점은 추가적인 가치 상승을 위한 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 다만, 미완성된 공사, 공부상 불일치, 대항력 있는 임차인 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사와 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. * 울산 남구 달동 중심 상업지역의 핵심 입지

* 주상복합 또는 복합 상가로서의 높은 활용 잠재력

* 미완성 공사를 통한 가치 증대 기회 (리모델링 완료 시)

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

* 확장 가능한 상업 및 주거 공간

1.8. 예상 입찰가

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3. 본 건의 감정가는 2,995,861,770원입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 미완성된 공사 비용, 명도 관련 제반 비용, 잠재적 임차인 이슈 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현장 조사 및 추가 공사 비용 산정 등을 통해 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 2,546,000,000원 ~ 2,846,000,000원 범위입니다. 최종 입찰가는 투자자의 리스크 선호도 및 공사 비용 산정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.