나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1240 [1] 울산광역시 울주군 서생면 서생리 289 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1240 [1] 울산광역시 울주군 서생면 서생리 289 대지 경매

• 사건번호: 2024타경1240
• 주소: 울산광역시 울주군 서생면 서생리 289
• 감정가: 843,143,050원
• 최저가: 202,439,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 대지

울산지방법원 경매6계 2024타경1240 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 서생리 289 | 감정가: 843,143,050원 | 최저가: 202,439,000원 | 용도: 대지

1. 울산지방법원 2024타경1240 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경1240 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 서생리 289

용도: 대지

감정가: 843,143,050 원

토지면적: 1577.00㎡ (약 477.00평)

토지 지분율: 100% (제시된 정보에 따라 토지 전체 매각으로 추정됩니다)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 정OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

채권자: (정보 없음)

특이사항: 공유물분할을 위한 토지 경매이며, 토지만 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 서생리 소재 "서생마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 용이한 편입니다. 본건 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 소유권 현황

본건은 공유물분할을 위한 경매 사건으로, 토지 자체만을 매각 대상으로 합니다. 소유자는 정OOOOOOO님이며, 채무자 및 채권자 정보는 명시되어 있지 않습니다. 공유물분할 경매의 특성상, 경매 절차를 통해 토지의 소유권 관계가 명확히 정리될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부상 권리사항

제공된 정보만으로는 등기부상 권리 분석이 제한적입니다. 통상적인 공유물분할 경매의 경우, 경매 절차 진행 시 권리 관계가 정리되는 경우가 많으나, 정확한 권리 분석을 위해서는 추가적인 등기부 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 단독주택과 농경지가 주를 이루는 지역으로, 전원적인 성격이 강합니다. 상업 시설이 밀집한 중심 상권보다는 주거 및 농업 활동이 주로 이루어지는 지역 특성을 보입니다. 일부 토지가 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 농경지와 주택들이 주로 분포하고 있으며, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공업 시설 등)은 검색 결과 파악되지 않았습니다. [cite:SEARCH_RESULT_2] 다만, 서생면 지역에는 새울원자력본부가 위치하고 있으며, 신고리 원자력 발전소 3~6호기 역시 인근에 가동 중이거나 건설 중에 있습니다. [cite:SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_4, SEARCH_RESULT_5] 이로 인해 지역 내 원자력 발전과 관련된 개발 및 정책이 주민 생활에 영향을 줄 수 있습니다. 최근에는 간절곶 인근을 중심으로 관광 개발이 진행되고 있으며, 울산 남부권 신도시 개발 계획이 추진 중에 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. [cite:SEARCH_RESULT_12, SEARCH_RESULT_8, SEARCH_RESULT_10]

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

"서생마을회관"이 인근에 위치하여 지역 내 행정 및 커뮤니티 시설 접근이 가능합니다. 주변이 주택과 농경지로 이루어져 있어 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

본건의 직접적인 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 차량 이동을 통해 인근 지역의 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 지장물 처리 문제

본건 토지 위에는 여러 동의 주택(브로크조 스레트지붕 단층주택 2동, 벽돌조 콘크리트지붕 단층주택 1동, 벽돌조 양철지붕 단층주택 1동)과 일부 경작지가 소재하고 있습니다. 이러한 건물 및 지장물은 토지 매각 대상에 포함되지 않아, 낙찰자가 직접 철거하거나 처리해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용과 시간 소요로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 복합 용도지역 및 도로 현황

본건 토지는 제1종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있어, 향후 건축 및 개발 시 각 용도지역의 규제를 모두 준수해야 합니다. 이는 개발 행위의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다. 또한, 토지의 남측 일부가 현황 도로로 이용되고 있다는 점은 토지의 실제 사용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 공시지가 및 감정가

감정평가액은 토지 자체의 가치를 반영하고 있으나, 토지 위에 존재하는 건물 및 지장물 등 부대 시설의 존재로 인해 최저매각가격이 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰자는 해당 부대 시설의 처리 비용과 실제 토지의 순수 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 특징

울산광역시 울주군 서생면에 위치한 본건은 공유물분할을 위한 토지 경매 물건입니다. 토지만 매각 대상이며, 감정가는 8억 4천만원대입니다. 주위 환경은 주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

7.2. 투자의 장단점

본 물건의 가장 큰 장점은 토지 자체의 가치와 잠재적 개발 가능성입니다. 공유물분할 경매를 통해 소유권 관계를 명확히 할 수 있다는 점도 긍정적입니다. 반면, 토지 위에 있는 건물과 경작물을 낙찰자가 직접 처리해야 하는 부담이 크며, 용도지역의 복합성과 현황 도로 편입 등 개발 제약 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 고려사항

본 물건 투자를 고려하신다면, 다음 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 첫째, 토지 위의 건물 및 지장물 철거 또는 인수 비용과 소요 시간을 정확히 산출해야 합니다. 둘째, 제1종일반주거지역과 자연녹지지역 각각의 건축 가능 면적, 용도 제한 등 개발 규제를 상세히 파악해야 합니다. 셋째, 현황 도로로 이용 중인 부분에 대한 법적 문제 및 토지 활용 계획을 수립해야 합니다.

8.2. 잠재적 가치

이러한 제반 리스크 요인들을 성공적으로 관리하고, 향후 지역 개발 계획과 연계하여 토지를 활용할 수 있다면, 장기적인 관점에서 상당한 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 특히, 울산 남부권 신도시 개발 계획 등 지역의 성장 잠재력을 고려할 때, 토지 자체의 가치 상승을 통한 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계