나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11549 [1] 경상남도 양산시 중부동 431-2 삼창 나동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 '남부시장' 남서측 인근에 위치하는 삼창 나동 5층
504호로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 및 점포, 시장 등으로
형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건으로서
외 벽: 몰탈위 페인팅
내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등
창 호: 샷시창

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.현황조사서상 이 사건 부동산 표시 중 '나동 또는 비동'으로는 주민등록 전입세대가 없어 동 표시 없이 504호로만 표시된 전입세대확인서에 서미곤이 전입되어 있어 이 사건 부동산에 점유여부 확인을 위해 현황재조사한 바로는 위 서미곤은 이 사건 부동산이 아닌 '가동(A동) 504호'에 거주하는 것으로 조사되었으므로 응찰시 확인 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11549 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상남도 양산시 중부동 431-2번지에 소재한 삼창 나동 5층 504호 아파트입니다. 1984년 7월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물에 해당하며, 본건은 5층에 위치하고 있습니다. 토지 면적은 45.26㎡ (약 13.7평)이며, 건물 면적은 58.02㎡ (약 17.5평)입니다. 이는 전용면적 기준이며, 일반적인 아파트 공급 면적은 이보다 넓게 형성되는 점을 감안할 때, 본 물건의 공급 면적은 약 63.88㎡ (약 19.3평) 수준으로 추정됩니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 감정가는 87,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 중부동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설, 점포, 시장 등이 혼재된 지역입니다. 남부시장 인근에 자리하고 있어 전통 시장 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남서측 및 북동측으로 폭 약 8미터의 도로와 접해 있습니다. 본 물건이 속한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 각기 지정되어 있습니다.

1.1. 1.주변 시설

* 쇼핑 및 생활 편의 : 남부시장이 인접해 있어 신선한 농수산물 및 생활용품 구매가 용이합니다. 이마트 양산점, 모다아울렛 양산점 등 대형 쇼핑 시설 접근성도 양호합니다.

* 교통 : 부산 도시철도 2호선 양산역 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

* 교육 : 중부초등학교, 양주초등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 문화 및 여가 : 양산젊음의거리 (버스킹 문화의 거리)가 인근에 있어 다양한 문화 행사를 접할 수 있습니다.

1.1. 2.혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 양산시 자체적으로는 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장, 자원회수시설 등) 및 하수처리장 등이 운영되고 있으나, 본건 소재지에서 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 혐오시설 설치 시 주민 보상, 편의시설 제공 등이 수반되는 점을 감안할 때, 잠재적 혐오시설의 영향 가능성은 항상 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리는 2015년 12월 18일 접수된 양산새마을금고의 근저당 (26,000,000원)입니다. 이후 백점수의 근저당 (40,000,000원), 박정숙의 근저당 (40,000,000원)이 설정되었으며, 최종적으로 채권자 백점수의 임의경매 신청 (21,469,589원)으로 본 사건이 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 106,000,000원입니다. 상기 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

본건에는 별도의 임차인이 존재하지 않는 것으로 조사되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중부동 일대는 전통시장(남부시장)과 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역 상권입니다. 남부시장은 신선한 농수산물과 다양한 식료품, 잡화 등을 판매하며 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 핵심 상권 역할을 하고 있습니다. 또한, 양산역 인근 및 이마트, 아울렛 등 상업 시설이 인접해 있어 소비 활동이 활발한 지역입니다. 상권의 특성상 유동 인구가 비교적 많으며, 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 상권 기반을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 양산시 중부동은 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 편의시설 : 남부시장, 이마트, 모다아울렛 등 쇼핑 및 생활 편의 시설이 근거리에 있습니다.

* 의료시설 : 양산시내 종합병원 및 다양한 병의원이 위치해 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통 : 부산 도시철도 2호선 양산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육 : 중부초등학교, 양주초등학교 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.

* 건축물대장 정보 불일치 : 제공된 건축물대장 정보상 본건의 건물명이 '삼창아파트 가동(A동)'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 현황 조사서상으로는 '나동 5층 504호'로 명시되어 있어 건물 표시에 차이가 있습니다. 이는 소유권 이전 및 관리 등기 시 혼란을 야기할 수 있으며, 실제 점유 및 이용에 관한 혼동을 초래할 가능성이 있습니다. 응찰 시 반드시 해당 건물의 정확한 동(가동 또는 나동)을 확인해야 합니다.

* 점유자 관련 주의사항 : 현황 조사서상 '서미곤'이라는 전입세대가 본건 '나동'이 아닌 '가동(A동) 504호'에 거주하는 것으로 조사되었습니다. 이는 실제 점유 관계를 명확히 파악하기 위해 추가적인 현황 조사가 필요함을 시사합니다. 명확한 점유 관계 확인 없이 입찰할 경우, 예상치 못한 명도 문제나 권리 관계의 복잡성을 마주할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상 : 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 만약 현재 임차인이 존재하고 대항력 있는 임차인일 경우, 보증금 인수 여부 및 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 실제 임대차 현황은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양산시 중부동에 위치한 아파트로, 남부시장과 인접한 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 교통, 쇼핑, 의료 등 생활 인프라가 양호한 편이며, 특히 전통 시장 이용의 편리성은 장점입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 건축물대장상의 동 표기 오류와 전입세대 관련 주의사항은 본건의 명확한 권리 분석 및 낙찰 후 명도를 위해 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 이러한 점유 및 건물 표시에 대한 불확실성을 명확히 해소할 경우, 비교적 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점 : 남부시장 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수하며, 양산역 등 교통망 접근성도 양호합니다.

* 상권 활성화 : 전통 시장 및 인근 상업 시설이 발달하여 지역 상권 활성화의 수혜를 받을 수 있습니다.

* 저평가 가능성 : 권리 관계 상 특별히 인수할 부담이 없는 물건으로, 명확한 점유 관계 및 건물 표시 오류 해소 시, 시장 가치 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경 : 아파트로, 주거용으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 106,000,000원으로, 이는 감정가를 상회하는 수준입니다. 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 잠재적 리스크(건물 표시 불일치, 점유자 확인 필요성)를 충분히 고려해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 이러한 제반 상황을 종합적으로 고려하여, 해당 물건의 실제 현황 및 주변 시세 조사를 면밀히 진행한 후 결정해야 합니다. 다만, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율 및 본건의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 60,900,000원 ~ 69,600,000원)을 초기 고려 범위로 제시할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.