나이스옥션 법원경매 울산 2025타경39 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-139호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ""증산역"" 북서측 인근에 위치하는 '라피에스타양산' 1층 1-139호로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 1층 1-139호로서
외벽: 장식석 붙임, 강화유리 및 복합판넬 마감 등.
내벽: 내부인테리어 마감 등.
창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

본건은 판매시설로 이용 중임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 에스컬레이터시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지이며 판매시설, 문화 및 집회시설 및 2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 4면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 내부 경계벽 일부가 없이 인근 호수(1-137, 1-138)와 일체의 판매시설로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어, 경계복원이 용이한 것으로 조사되어, 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계은 미상임.
2. 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인근 호실(1-137호, 1-138호)과 경계벽 없이 한개의 점포로 이용중이며 응찰 시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경39 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-139호

* 토지면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

* 건물면적: 52.20㎡ (약 15.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 11억 4천만원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남창원농업협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

* 사용승인일: 2018년 12월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 3층, 지상 7층 건물 중 1층

* 용도: 판매시설 (건축물 현황상 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

* 총 호실 수: 635개 (본건 1-139호)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하는 '라피에스타양산' 1층 1-139호입니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어, 상업 및 주거 복합 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 주건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 수단이 있어 교통 사정은 양호합니다.

* 도로 상태: 본건은 4면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 21일 접수된 남창원농업협동조합 근저당권 (채권액 804,000,000원)입니다. 이 권리를 기준으로 매각으로 소멸되지 않는 권리를 제외한 모든 권리가 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함 예상): 837,750,010원 (을1 근저당권 804,000,000원 + 갑6 가압류 33,750,010원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 임차보증금: 0원.

* 임차인 현황

* 임차인: 남성의류판매점올젠 (성함: 남 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약: 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 인수되는 별도의 권리나 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 위치: 증산역 인근에 위치하며, 유통상업지역 내 상가 건물로 배후 수요를 갖춘 입지입니다.

* 주위 환경: 상업 시설과 공동주택 단지가 혼재되어 있어 유동인구 확보 및 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

* 건물 특성: 라피에스타양산은 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등이 복합된 상업 시설로, 본건은 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 좋습니다.

* 호실 연계: 인접 호실(1-137호, 1-138호)과 경계벽 없이 한 개의 점포로 이용 중이라는 점은, 향후 통합 운영 시 시너지 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 증산역을 중심으로 한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 다수의 공동주택 단지가 인접해 있어 잠재적인 고객층 확보에 긍정적인 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조 및 공부상 차이: 본건은 인접 호실(1-137호, 1-138호)과 경계벽이 없이 하나의 점포로 이용되고 있으나, 건축물대장상으로는 구분되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 존재합니다. 응찰 전 반드시 현장 확인을 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

* 건축물대장과의 독립성: 내부 경계벽이 없는 상태로 이용 중이나, 건축물대장상으로는 구분건물로서 독립성이 인정될 수 있다고 사료됩니다. 따라서 경매 진행 시 정확한 사실관계 재확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (다만, 현재 임차인은 보증금/차임 0원, 대항력 없음으로 명도에 미칠 영향은 적을 것으로 보입니다.)

* 법적 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 증산역 인근의 유통상업지역에 위치한 1층 판매시설로, 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 증산역 상권의 성장 가능성과 1층이라는 입지적 이점을 고려할 때, 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 인접 호실과 통합 이용으로 인한 공부상 차이 및 실제 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 필수적이며, 이 부분에 대한 명확한 이해와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 증산역과 인접하여 향후 상권 발달 및 유동인구 증가 기대.

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성을 제공하는 1층 상가로서의 이점.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리관계 분석이 단순함.

* 통합 이용 가능성: 인접 호실과의 통합 이용으로 인한 공간 활용 확대 및 운영 효율성 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 낙찰가율, 명도 관련 예상 비용, 예상 공실률, 예상 임대 수익률, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 추가 분석이 필요합니다. 제공된 정보만을 바탕으로 추정하건대, 현재 감정가 11억 4천만원을 기준으로, 일반적인 낙찰가율 70~80% 수준을 고려한 접근을 생각해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 실제 입찰가는 현장 조사 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 별도의 부담은 없습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공된 내용에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.