나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1023 [1] 경상남도 양산시 중부동 241-1 에이스빌 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 '양산초등학교' 남서측 인근에 위치하는 에이스빌
2층 201호로서 주위는 다가구주택, 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성된
지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 2층 201호로서
외 벽: 미장돌붙임, 스톤코트 등
내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임
창 호: 샷시창

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재탐지설비, 승강기, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

본건 주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1023 (1)

채권자: 신OOOOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 중부동 241-1 에이스빌 2층 201호

건물명: 에이스빌

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

건물면적: 78.52㎡ (약 23.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 1.경매 정보

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 재매각

주의사항: 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임

2. 입지조건

2.

2.1. 1.위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 '양산초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.1. 1.교통 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로망 상태가 양호합니다.

2.1. 1.지역 지구 및 규제

지역 지구: 준주거지역

기타 규제: 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.

3.1. 1.권리관계 요약

총 채권액: 1,264,732,443원 (약 12억 6천 4백 73만원)

말소기준권리: 을5 근저당 (농협은행주식회사, 2024-01-15 접수, 84,000,000원)

3.1. 1.말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매물건의 말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦은 순위의 모든 권리(갑25 강제경매, 갑28 가압류 등)는 소멸됩니다.

인수되는 권리는 없습니다.

3.1. 1.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이더라도 실제 임차인이 존재할 경우 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 1.주변 상업 시설

본건 주변 지역은 주거 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

양산초등학교 인근으로 주거 밀집 지역의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

4.1. 1.오피스텔 용도 적합성

본건은 공부상 업무시설로 등재되어 있으며, 실제 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

주변 지역의 개발 현황 및 오피스텔 수요 등을 고려할 때 용도 적합성은 양호합니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 1.교육 시설

본건 바로 인근에 양산초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.1. 1.편의 시설

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상, 인근 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 1.재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자가 매각 절차를 완료하지 못했음을 의미합니다.

재매각 사유에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6.1. 1.권리관계 복잡성

총 채권액이 12.6억원으로 매우 높으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 실질적인 낙찰자의 부담은 없습니다. 다만, 채권액 규모는 해당 부동산의 근본적인 재정 상태를 일부 반영할 수 있습니다.

6.1. 1.혐오시설 유무

주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.

본건은 경상남도 양산시 중부동에 위치한 오피스텔로, 양산초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 위치하며, 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

권리관계 상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리가 없어 안전한 물건입니다.

재매각 물건이라는 점과 높은 총 채권액은 주의 깊게 살펴볼 부분이나, 법적 문제 없이 명도를 진행할 수 있는 점은 긍정적입니다.

현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.

* 우수한 교육 환경: 양산초등학교 인접

* 안전한 권리관계: 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 없음

* 실사용 및 투자 가치: 업무시설(주거용 오피스텔)로 활용 가능

* 재매각 물건: 입찰 기회

9. 예상 입찰가

9.

본건의 감정가는 176,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 비슷한 면적 및 상태의 물건들이 160,000,000원에서 200,000,000원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

이에 본건의 현 시세 및 부동산 시장 상황을 고려했을 때, 예상 입찰가는 185,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 105% 수준이며, 시장 가치를 반영한 보수적인 접근입니다.

본건은 재매각 물건으로, 최저매각가격이 조정될 가능성도 있으므로 입찰 전 최종 최저매각가격을 확인하시기 바랍니다.

최초 입찰 시 필요한 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

만약 최저매각가격이 감정가 176,000,000원과 동일하다고 가정할 경우, 보증금은 52,800,000원 (176,000,000원 * 30%)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.