나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11451 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층103호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 ""양산국유림관리소"" 동측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재한 상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며 대중교통 등 일반교통사정 양호시 됩니다.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층으로

외벽: 판넬, 석재 마감.

창호: 강화유리 마감.

이용상태

근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황 4개호 공실입니다.

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상입니다.

2.기타사항: 없습니다

물건 비고

1.근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황 공실로 내부에 사무집기 있음

AI 물건분석

1. 1.

사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11451 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 723,000,000원

1. 2.

물건 소재지 및 규모

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층 103호

(신규 도로명 주소: 경상남도 양산시 금오로 256)

용도: 건축물대장상 교육연구시설, 현황 근린생활시설

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1. 3.

면적 정보

토지면적: 19.82㎡ (약 6.00평)

토지 지분: 19.82188158762125㎡ (약 6.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.60㎡ (약 18.64평)

건물 지분: 61.6㎡ (약 18.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1. 4.

채권자 정보

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 ""양산국유림관리소"" 동측 인근에 소재합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재한 상가지대로 형성되어 있습니다.

특히, 인근에 대규모 아파트단지가 다수 분포하여 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

2. 2.

교통 여건

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 대중교통 등 일반교통사정 양호시 됩니다.

본건 건물 북측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 보행자전용도로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2. 3.

토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있어 향후 개발 가능성이 높습니다.

다만, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)으로 지정되어 있습니다.

3.

권리분석

3. 1.

등기부 현황

말소기준권리: 2017년 10월 31일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권보존 등기: 주식회사 금강프라자 (2017-10-31)

근저당: 대형기선저인망수산업협동조합 (2017-10-31, 635,700,000원) - 말소기준권리

압류: 양산시 (2023-12-28), 양산시 (2024-09-23), 금정세무서장 (2024-12-02)

임의경매개시결정: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025-03-06, 1,480,700,000원) - 본건 경매 신청 채권자

압류: 금정세무서장 (2025-03-24)

등기부채권 총액: 635,700,000원 (이는 말소기준 근저당 금액이며, 경매 신청 채권액과는 다릅니다.)

3. 2.

임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이나, 현황 4개 호실이 공실 상태이며, 해당 호실 내부에 사무집기가 있는 것으로 확인되었습니다.

따라서 별도의 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4.

상권분석

4. 1.

상업적 가치

본건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

제1종근린생활시설로 이용 가능하며, 다양한 업종으로의 전환 또는 임대가 용이할 것으로 보입니다.

특히, 양산시 동면 지역은 신규 개발 및 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있는 지역으로, 상업 시설에 대한 수요도 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

4. 2.

건물 특징

본건은 총 5층 건물 중 1층에 위치하며, 일반철골구조 및 철근콘크리트구조로 견고하게 건축되었습니다.

외벽은 판넬, 석재 마감이며, 창호는 강화유리로 마감되어 있습니다.

건물 내에는 공동위생설비, 급배수설비, 소화전, 스프링클러, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.

생활정보

5. 1.

편의시설 및 주거 환경

인근에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주민을 대상으로 한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설로는 양산고등학교, 양산제일고등학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 기타 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 접근성 또한 양호합니다.

6.

잠재적 리스크

6. 1.

공실 위험

현황 본건 건물 내 4개 호실이 공실 상태이며, 1층 103호 역시 사무집기만 있는 공실 상태로 파악됩니다.

경기 변동이나 지역 상권의 변화에 따라 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

상업용 부동산은 공실 리스크를 항상 내포하고 있으므로, 임대 전략 수립 시 신중한 접근이 필요합니다.

6. 2.

지역 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도로의 개발 시에는 관련 법규 준수가 필요합니다. (다만, 본건의 근린생활시설 및 교육연구시설 용도로는 직접적인 영향이 크지 않을 수 있습니다.)

7.

종합 의견

본건은 경상남도 양산시 동면의 주요 상가지대에 위치하며, 대규모 아파트단지 배후 수요를 갖춘 입지 좋은 상가 물건입니다.

교통 여건이 우수하고, 접근성이 좋은 대로변에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

권리 관계가 비교적 명확하고, 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 4개 호실이 공실인 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8.

투자 포인트

* 우수한 입지: 양산 동면 핵심 상가지대, 대규모 아파트단지 인접

* 뛰어난 접근성: 대로변 위치, 편리한 차량 및 대중교통 이용 가능

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상

* 명도 용이: 인수할 임차인 없음, 현황 공실 상태

* 지역 개발 잠재력: 양산 동면 지역의 꾸준한 개발 및 인구 유입

9.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 723,000,000원입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 최근 거래 사례, 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 입찰 전 전문가와 상담 및 현장 조사를 통해 상세한 시장 분석을 수행하시기를 권장합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근하는 전략이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.