나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11405 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1284 우성스마트시티뷰 202동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산초등학교 남측 인근에 위치하며 주
위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 용이하며 서측과 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재하며 남동측 인근
에 부산지하철2호선 증산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 내 1층 109호로서,

외벽 : 화강석버너구이
내벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
바닥 : 데코타일
창호 : 스텐샷시 (로이)복층강화유리창호
천정 : 무석면텍스.

이용상태

근린생활시설(현황 : 공실)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, 소화전
등, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측과 북동측으로 폭 20M 정도의 아스팔트포장도로 및 보도블록포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

1.근린생활시설(현황:공실)로 이용중임. 내부에 일부 집기가 보임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11405 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1284 우성스마트시티뷰 202동 1층109호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 993,000,000원

토지면적: 75.70㎡ (약 22.90평)

건물면적: 75.64㎡ (약 22.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 근린생활시설(현황:공실)로 이용 중이며, 내부에 일부 집기가 보임.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:감정평가서요약].

주변 환경은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 근린공원 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다 [cite:감정평가서요약].

교통 상황으로는 차량 진출입이 용이하며, 서측과 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 남동측 인근에는 부산지하철 2호선 증산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:감정평가서요약].

건물은 남동측과 북동측으로 폭 20M 정도의 아스팔트 포장도로 및 보도블록 포장도로에 각각 접하고 있습니다 [cite:감정평가서요약].

3. 권리분석

본 건은 말소기준권리인 경남은행의 근저당권(2017-09-28, 금819,894,685원) 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다 [cite:임차인현황, 감정평가서요약].

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 [cite:물건명세서 참고사항].

채권 총액은 858,677,257원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 양산시 물금읍 가촌리 우성스마트시티뷰 단지 내에 위치한 제2종 근린생활시설입니다 [cite:건축물표제부].

주위는 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 상가 등이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다 [cite:감정평가서요약].

특히, 증산초등학교 남측 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구 확보가 용이하며, 지하철 2호선 증산역 인근으로 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다 [cite:감정평가서요약].

현재 공실 상태이며, 이전 임차인이 사용했던 집기가 일부 남아 있는 것으로 보아 즉시 임대가 어려운 상황일 수 있습니다 [cite:주의사항].

상권 활성화를 위한 사업들이 추진되고 있으며, 이는 향후 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설로는 증산초등학교가 인근에 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린공원이 인접하여 생활 편의성이 높습니다 [cite:감정평가서요약].

교통망은 부산지하철 2호선 증산역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 편리합니다 [cite:감정평가서요약].

교육 환경으로는 증산초등학교 외 다수의 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 물건이 공실 상태이며, 이전 임차인이 사용했던 집기가 일부 남아 있어 즉시 임대가 어려울 수 있습니다. 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다 [cite:주의사항].

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수 보증금이 없어 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다 [cite:임차인현황, 감정평가서요약].

지역 부동산 시장의 변동성은 항상 존재하며, 경기 침체 시 공실 장기화 및 가치 하락의 위험이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 양산시 물금읍의 신흥 주거 및 상업 지역에 위치한 근린상가로, 역세권 및 대단지 아파트 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다.

등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이고 임차인 관련 인수 부담도 없습니다.

현재 공실 상태이고 임대차 관계가 불명확한 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 입지 조건은 양호하나, 향후 임차인 확보 및 상권 활성화 여부에 따라 투자 가치가 결정될 것입니다.

8. 투자포인트

초역세권(증산역 인근) 및 대단지 아파트 밀집 지역의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

지역 주민의 일상 소비를 통한 안정적인 수요 창출이 가능한 근린생활시설입니다.

편리한 교통망(지하철, 버스, 도로)을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하며, 매각 후 인수되는 권리 및 보증금이 없습니다.

현재 공실 상태이므로, 합리적인 가격에 낙찰 시 임차인 확보를 통한 시세차익 또는 임대수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 993,000,000원입니다.

현재 공실 상태이고, 임차인 관계가 미상이라는 점을 고려해야 합니다.

주변 상권의 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

본 보고서에는 상세한 현장 조사 및 실거래가, 임대 시세 조사가 포함되지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

입찰 예정자는 반드시 현장을 방문하여 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 중개업소 등을 통해 최근 실거래가 및 임대 시세를 상세히 조사하신 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 물건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 현재 정보 및 공개된 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.